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21/09/2016

Office Public de l'Habitat, OPH de Puteaux. Rapport de l'ANCOLS.

Office Public de l’Habitat, OPH de Puteaux. Une citoyenne ordinaire « ouvre les yeux », pour approcher « la »   vérité.

Après « Puteaux Infos » de juillet et août 2016, page 87, « Puteaux Infos » de septembre 2016, dans ses pages 78 et 79 « Tribunes » reprend le thème de la gestion de l’OPH de Puteaux dont le maire, LR, Madame Ceccaldi-Raynaud, est présidente du conseil d’administration.

L’ANCOLS, Agence nationale de contrôle du logement social, établissement public d’Etat, seul organisme habilité à contrôler la gestion des logements sociaux a en effet publié sur son site http://www.ancols.fr , le 12 juillet 2016, l’intégralité de son rapport sur l’OPH de Puteaux. Cette publication « transparente » mise à la disposition de tous depuis peu d’années est un progrès démocratique. Le rapport, signé par Pascal Martin-Gousset, directeur de l’ANCOLS, est suivi de la réponse approbatrice ou contestataire de la responsable de l’Office. Pour tenter de maîtriser l’information la lecture de cette double publication est obligatoire : c’est un travail ! Sur le site de l’ANCOLS, les rapports sont classés par année ou (et) par régions. Cinquante-trois rapports ont été publiés par l’ANCOLS en 2016.

En page 78 du journal communal, l’opposition « classique, traditionnelle », celle du « Rassemblement » (qui gagnerait à se fracturer avant 2020), conduite par un conseiller d’opposition du MoDem s’est emparée sirupeusement du contenu du rapport de l’ANCOLS pour perpétuer un climat politique communal usé. Cette opposition avait déjà exploité ce rapport dans la presse, antérieurement à sa publication par l’ANCOLS, illégalement, sans sanction ! EIle évacue le rapport du maire rejetant ainsi, illégalement aussi, le droit démocratique de réponse. Tête d’une liste aux municipales de 2008, le conseiller du MoDem avait parfaitement accepté, sans protestation, l’appui d’une occupante illégale d’un vaste logement social et pourtant membre du conseil d’administration de l’Office déjà analysé par les rapports précédents de 2006 et 2010. Une parfaite gestion future de l’Office ne peut relever de cette conception grise de la démocratie flirtant avec l’illégalité. L’autre opposition, celle de « Puteaux en mouvement » n’évoque pas ce sujet en septembre. C’est prudent. Un ancien membre aussi du conseil d’administration de l’Office qui ne peut se « dédouaner » des anomalies du fonctionnement de ce conseil, déjà anciennes, a rejoint cette opposition. Chaque membre est co-responsable du respect des normes et des lois...Les autres souhaits formulés par cette autre opposition ne peuvent cependant que convaincre sauf que l’affrontement-spectacle se substituant au conseil municipal n’a pas la majorité pour unique responsable, c’est un match sans arbitre!

En page 79, la majorité du maire, LR et UDI, choisit un positionnement politique supposé « victimisé » par l’ANCOLS et l’Etat socialiste pour défendre la gestion de l’Office. Informer les citoyens sur les réussites de l’Office, ses échecs, ses déviances et donc les modifications récentes, positives des pratiques, encourageantes pour l’avenir, aurait, semble-t-il, mieux respecté la réflexion des lecteurs-électeurs. S’il est « vrai », comme il est écrit, que « La sévérité de la sanction est à la hauteur de la manœuvre politique ! », alors il faut protéger les OPH en nommant des directions technocratiques, fraternelles et indépendantes des partis politiques. Un maire, un député, un conseiller général... ne devraient plus occuper jamais une telle fonction. Ils sont trop soumis à des pressions concurrentes. Mais, seul, le Parlement pourrait en décider ! Il faut aussi, évidemment, s’opposer aux injustices, avérées toutefois.

Le rapport de l’ANCOLS sur Puteaux est très long, beaucoup plus long que l’ensemble des rapports (celui d’Annecy, dont le maire appartient à l’UDI, portant sur un nombre de logements plus limité - 3138 au lieu de 5185 - est particulièrement court et positif ; celui de La Défense est aussi « normal »). Sa lecture ne permet pas de déduire que « tous les voyants sont au vert ». Les anomalies relevées sont nombreuses, même si elles sont d’importances variables. L’analyse de la gestion s’inscrit pourtant au sein des forces objectives majeures de l’office : un patrimoine de grande qualité et un pourcentage de logements sociaux- 29.7%- supérieur à l’obligation étatique. Deux données qui permettraient une gestion exemplaire.

Les dysfonctionnements inattendus, du conseil d’administration par exemple, en impliquent les membres même si la responsabilité principale est celle du maire. La faute, semble-t-il, administrativement et financièrement la plus lourde pour l’ANCOLS, notifiée et explicitée, est la construction du parking Lorilleux.

Dans son droit de réponse, écrit après le rapport de l’ANCOLS, le maire insiste d’abord sur la « bonne » gestion de l’Office. Elle reprend méthodiquement toutes les critiques. Elle en reconnaît certaines et ses mesures rectificatives, prises ou à prendre, sont décrites. Ainsi le rapport de l’ANCOLS paraît une aide utile pour un travail complexe. Le maire souligne des erreurs de l’ANCOLS et même le fait de vouloir imposer des critères d’attribution illégaux, remarques qui n’ont pas été approuvées par l’organisme puisque le rapport définitif ne contient pas ces modifications. La version du maire sur les données du parking Lorilleux s’oppose catégoriquement à celle de l’ANCOLS.

Pour l’ANCOLS, ce parking au sein du patrimoine de l’Office, de 246 places sur 2 niveaux, d’un coût de 9 570 000 € ne se justifiait pas. C’est un ouvrage surdimensionné, illégal parce qu’un de ses deux niveaux semblait prévu à usage « commercial » (non conforme à l’objet social des HLM), payant et non pour les résidents. Les procédures depuis le début de la construction ont été très discutables, en particulier l’absence de vote du CA approbateur de la construction et le vote à l’unanimité, en 2014, de ce même conseil d’administration, autorisant l’OPH à vendre ce parking à la municipalité pour un prix (étrange pour les citoyens ordinaires) de 2 337 000 € ou les conseils écoutés de « France Domaine », un service de l’Etat sur la cession des biens. Cette vente n’a pas eu lieu, il est nécessaire de le souligner, mais entache malencontreusement, dans le rapport de l’ANCOLS, un procédé décisionnel passé du conseil d’administration.

Pour le maire, la construction du parking d’un coût de 6 972 048,13 € et le projet de le céder à la commune sont exempts d’illégalité. Le second niveau aurait pu être utilisé par des riverains ou des visiteurs de résidents...Le maire défend le professionnalisme de « France Domaine ». Un constat d’huissier consultable en mairie semble concerner aussi ce sujet du parking et confirmerait la position du maire. (En supposant que ce document puisse être consulté par une citoyenne ordinaire, il n’a pu l’être encore actuellement ni en mairie ni à l’OPH.*)

Le maire a saisi les tribunaux pour protester contre ce rapport à l’origine d’une amende d’un montant exceptionnel dépassant 1 million d’euros imposée à l’Office par l’Etat pour trois manquements particuliers aux règles de gestion. Cette amende est exposée sur le site www.publicsenat.fr

L’amende a provoqué de très nombreuses interventions sur Internet qui portent préjudice à l’image souhaitée de la ville.

La justice prendra peut-être position ultérieurement sur le parking Lorilleux, en médiateur, les deux versions contradictoires comparées ne permettent pas actuellement au lecteur d’aboutir faute de documents contradictoires consultables. L’avis de l’ANCOLS paraît plausible sur l’historique du parking et son surcoût. Ce coût  frappant eut été plus utile peut-être pour loger certains « prioritaires DALO », par exemple, victimes d’un Etat hors- la- loi qui ne respecte pas les délais d’attribution de cette loi. En page 79 aussi, la gestion de « Paris Habitat » aurait été défaillante, sans sanction de l’ANCOLS, dont le rapport serait resté confidentiel. Le directeur de l’ANCOLS acceptera certainement d’expliquer cette différence de traitement. Il est joint par courrier. Une injustice ? Le Parisien du 30/01/2016 et Marianne du 2/06/2016 dénoncent les graves dysfonctionnements de « Paris Habitat » : salaires excessifs de cadres, fausses factures, passe-droits, absence de contrôle sur les travaux...Anne Hidalgo, maire PS de Paris, aurait demandé une enquête interne dont ne seraient pas exclues des sanctions judiciaires. A suivre.

Depuis le 1/01/2015, l’ANCOLS a proposé des amendes d‘un montant moyen de 60 900 € à six bailleurs de logement sociaux. La sanction de l’OPH de Puteaux, approuvée par trois ministères, est exceptionnellement lourde. La tendance politique de chacun de ces six bailleurs, sans identité rendue publique, est, jusqu’à présent, difficile à trouver.

La majorité des rapports de l’ANCOLS souligne l’impérieuse nécessité de former tous les personnels des OPH en droit, gestion, comptabilité, travaux, prévisions...éthique spécialisée. Trop d’offices manquent à leurs premiers devoirs : respecter la vocation sociale des logements, les objectifs DALO et les accords collectifs...

Les organismes étatiques officiels de contrôle du travail des responsables dont les responsables élus, tels que la Cour des Comptes et l’ANCOLS, conformes à un Etat de droit, devraient se multiplier, se parfaire, accroître leur aide aux acteurs impliqués et couvrir d’autres domaines de l’action publique afin de procéder à des évaluations sérieuses, complexes, scientifiques des mandats électifs. C’est préférable aux errements de journalistes partisans ou aux rumeurs.

Un grand progrès espéré puisque pour voter il faut connaître les sources sûres de l’information.

* Texte complémentaire indépendant : Un moment particulier à l’OPH

Annie KESZEY.

15/09/2016

L'ABANDON ACTUEL TOTAL, COUPABLE, INHUMAIN DU 17 rue COLLIN. PUTEAUX.

L’abandon actuel total, coupable, inhumain, du 17 rue Collin, bâtiment D.

Annie Keszey, au président du conseil syndical. Copie au maire et au service de l’urbanisme.

 Je pensais, en juin, qu’il était difficile de trouver pire que l’état intérieur du 17 rue Collin, bâtiment D.

Après deux mois d’absence, j’y suis retournée hier. L’abandon du « D » est total et les dégradations s’accentuent dangereusement. L’ARS a confirmé ce que j’ai dénoncé depuis 7 ans, en particulier le manque d’entretien illégitime des WC et des parties communes. Vous n’êtes pas intervenu avec efficacité pour changer cette situation que vous n’auriez pas tolérée pour vous-même.

Or, un employé est payé par les copropriétaires « ruinés ou presque», par l’intermédiaire du syndic, pour faire ce travail. Il ne le fait pas. Le syndic OLT GI n’intervient pas pour des raisons que lui seul connaît. Plusieurs WC collectifs, repoussants, sont, de plus, aujourd’hui, inondés et inutilisables. Cet ouvrier est payé pour le ménage, la distribution du courrier et la gestion des poubelles. Or, il distribue le courrier, la gestion des poubelles est minimale : le « D » n’a pas de local poubelle, il s’agit donc simplement de les déplacer à l’extérieur de la grille puis de les rentrer, en 5 minutes quotidiennes puisqu’elles ne sont jamais lavées. Il ne fait pas le ménage. Qu’il ne dise pas qu’il manque de temps pour le faire, vous savez que je l’ai fait pour mesurer le temps nécessaire.

Obligez (enfin) le syndic à cesser de payer cet employé pour les travaux qu’il ne fait pas ou à exercer (enfin) la contrainte légitime contre lui afin qu’il accomplisse ses devoirs en cessant ainsi de « voler » les copropriétaires civiques. Le bâtiment C se dégrade aussi inexorablement.

Le syndic ne fait aucun acte de gestion du « D ». Exigez de lui qu’il diminue ses honoraires, usurpés.

Le syndic continue la gestion financière. Sur ce thème, il est absolument nécessaire d’informer les copropriétaires sur ce que deviennent les sommes qui leur sont dues et non encore remboursées, sauf erreur de ma part par manque d’information. Une avocate a initié en justice la mise en vente de plusieurs lots appartenant à des copropriétaires en situation de lourds impayés de charges. Logiquement, ces lots auraient dû ensuite être acquis par la mairie et les sommes de charges impayées remises au syndic afin qu’il les redistribue aux payeurs : les copropriétaires civiques.

De leur point de vue, ils reçoivent des appels de charges mais n’ont pas reçu de remboursements.

Informez-les : c’est aussi votre « job ».

Et puis, changez de syndic, sauf à vouloir partager ses carences professionnelles en toute symbiose.

Merci pour les résidents du « D ».

Annie Keszey

13/09/2016

17 RUE COLLIN. PUTEAUX. Insalubrité irrémédiable.

Rapport de 23 pages de l’Agence Régionale de Santé sur l’état du bâtiment D, 17 rue Collin, Puteaux, 92800, établi par W Hoerth.

Annie, amie du D depuis 2009, aux résidents. 

Le rapport de visite conclut : «  Compte tenu des nombreuses et importantes insalubrités tant du bâtiment, des parties communes que des parties privatives qui entraînent de très mauvaises conditions d’habitation qui peuvent être néfastes pour la santé des occupants, je propose au conseil départemental de l’Environnement et des Risques Sanitaires et Technologiques, de  déclarer l’insalubrité irrémédiable de ce bâtiment D comprenant les parties communes et l’ensemble des logements. »

Le rapport est précis, complet, illustré de nombreuses photographies et ces observations techniques spécialisées correspondent aux observations des résidents.

Extraits.

 « ...Le bâtiment D fait l’objet d’un manque flagrant d’entretien et d’une détérioration générale qui, au fil des années, engendre des conditions d’habitation très précaires et des risques pour la santé et éventuellement la sécurité des occupants...

La copropriété a bénéficié de plusieurs années d’accompagnement incitatif dans le cadre de deux OPH initiées par la municipalité entre 2000 et 2009...Toutefois ces opérations n’ont pas permis de traiter l’état du bâtiment ancien dont la  situation financière est très difficile. En effet les impayés de charges  des copropriétaires du bâtiment D représentent actuellement 65 % du budget de fonctionnement de la copropriété. Pour l’ensemble de la copropriété, les impayés représentent 82 % du budget de fonctionnement.

Les modifications des maçonneries extérieures ont été effectuées sans autorisation et sans respecter les règles de l’art...Les façades ne sont plus étanches...La toiture n’a pu être visitée à part celle située sur la petite largeur du bâtiment, en bon état...On constate la présence anarchique de nombreux fils et câbles électriques sur les différentes façades...Plusieurs menuiseries (des fenêtres) sont cassées ou manquantes. De nombreux garde - corps sont cassés ou manquants. De nombreuses vitres sont cassées...De manière générale les parties communes ne sont pas entretenues et les revêtements sont en mauvais état. Certains couloirs ne bénéficient pas d’éclairage. L’entrée des caves est murée. La grande majorité des murs est en mauvais état...Les mesures effectuées ont permis de mettre en évidence la présence de plomb dans de nombreuses peintures des parties communes...Les revêtements des sols sont en très mauvais état...Les plafonds sont en peinture et la quasi-totalité des plafonds est dégradée à des stades plus ou moins importants...L’on constate aussi d’importantes fissures...Toutes les marches de la cage d’escalier sont usées, voire très usées...A certains endroits, la rambarde d’escalier est branlante et il y manque des barreaux ...Le réseau d’évacuation des eaux est totalement fuyard et obsolète malgré les travaux récurrents effectués. Les piquages effectués sont anarchiques. Par exemple, des évacuations d’eaux vannes sont branchées sur les descentes d’eau pluviales, des canalisations de PVC sont reliées avec des canalisations en fonte, des évacuations n’ont pas suffisamment de pente.  Une colonne de WC des paliers en fonte de 200mm fuyarde toujours utilisée, est en très mauvais état...De nombreux câbles électriques ne sont pas protégés et ne sont plus sous goulotte...Les placards de distribution ne sont pas fermés...La présence d’une installation électrique non protégée dans un environnement humide avec la présence de nombreuses fuites s’avère dangereuse...Les WC communs manquent totalement d’entretien. Pour les toilettes de type à la turque, il n’y a pas de chasse d’eau mais un point d’eau avec un seau...

Parties privatives : 32 logements ont fait l’objet d’une visite et d’un rapport, sur 64 logements.

(Des logements squattés, murés ou inhabités n’ont pu être visités.) La quasi-totalité des logements souffre des mêmes maux. Il n’y a pas de salle d’eau, pas de WC, pas d’eau chaude, les fenêtres sont en simple vitrage et en mauvais état, les évacuations sont fuyardes, l’installation électrique n’est plus aux normes et est dangereuse, les murs sont humides et manquent d’isolation...les planchers des logements sont instables...Le plomb est présent dans les peintures...La ventilation est inexistante...Tous les logements du 3ème étage sont en comble et inhabitables par nature... 

L’immeuble est en infraction de 22 articles du règlement sanitaire départemental.

Un autre rapport chiffre le coût, mais trop élevé, d’une éventuelle réhabilitation.

QUI EST RESPONSABLE DE CETTE RUINE D’UN IMMEUBLE AU CENTRE DE PUTEAUX ?

Les observations suivantes sont strictement personnelles, l’ARS n’ayant pas pour fonction d’établir des responsabilités, et s’appuient sur un dossier de preuves de 115 pages à la disposition des résidents.

Le manque d’argent, certes, empêche les travaux nécessaires, les copropriétaires non-civiques, minoritaires, entraînant dans la ruine les copropriétaires cadrés, civiques. Mais les 3 syndics successifs, M Poupon de Paris, « remercié » par le conseil syndical, M Forabosco  de Suresnes, démissionnaire et vendeur de son cabinet, OLT GI de Puteaux qui a accepté la gestion de la copropriété en connaissant sa situation comptable, seuls responsables des impayés de charges, ont été dangereusement  inefficaces, incompétents ou laxistes. Ils sont les responsables majeurs de la décision d’insalubrité irrémédiable. La somme totale, parfaitement excessive des impayés, durable, devait conduire à la démission du syndic actuel et à la demande d’un administrateur provisoire ou d’un syndic judiciaire. Un seul copropriétaire du D, lors de l’assemblée générale du 6/10/2015 devait 49 378.88 €, depuis des décennies !!! Le tiers à lui seul du budget prévisionnel annuel. M Forabosco avait judicieusement engagé une première action en justice contre lui, les frais d’avocat ayant été avancés par les autres copropriétaires  et jamais remboursés. Le résultat positif du jugement n’a jamais été appliqué mais  archivé. Le précédent employé de l’immeuble, copropriétaire aussi, payé par le syndic, devait  à cette  même date, la somme de 14 901.57 €. Mais enfin, depuis combien d’années ? Plusieurs autres cas relèvent de la même absurdité professionnelle. La gestion urgente, permanente, rapide et volontaire en cas de lourds impayés n’a pas eu lieu. Elle fut tardive et insuffisante quant aux cas traités ces deux dernières années par une avocate compétente toutefois. Le mauvais résultat des finances fin 2015 reste exceptionnel.

D’autres anomalies de gestion, relevées par l’ARS, sont imputables à OLT GI : l’absence coupable d’entretien des WC, l’absence d’entretien des surfaces collectives, entretiens demandés régulièrement par courriers au syndic alors qu’un employé était payé assez d’heures (pour en avoir fait l’essai), pour effectuer régulièrement ces nettoyages impératifs. Fermer les placards électriques avec un cadenas, action de sécurisation demandée plusieurs fois, très peu coûteuse, n’a jamais été exécutée. Le portail neuf de sécurisation, puisque l’immeuble n’a pas de porte, de 17 000 €, payé par les copropriétaires n’a jamais été rendu opérationnel, le syndic refusant, semble-t-il, d’investir son temps pour clarifier les occupants de l’immeuble. Ce n’est pas tout. Les remarques de l’ARS sur le bricolage des divers travaux ne peuvent conduire à des félicitations de tels syndics gestionnaires. La réfection pénible  et bâclée récente de deux WC, rétablie par un membre compétent du conseil syndical est le dernier exemple. Le maintien dans le couloir de l’affiche ERDF de 2013 « Installation sous tension. Danger de mort », par l’inaction du syndic, malgré plusieurs demandes, alors que des enfants, des hommes et femmes dont des personnes âgées vivent dans l’immeuble,  fut et reste révoltant.

Les syndics n’ont pas failli bien sûr à la demande de leurs honoraires. OLT GI aurait admis son impuissance (!!!), auprès d’une journaliste au début de 2016 sans toutefois renoncer !

Histoire absurde, injuste, de malmenés, victimes d’autrui, qui ont eu pour faiblesse de ne pas avoir su ou pu former ensemble « un réseau » pour se défendre, comme savent si bien le faire les élites.

Mais une information inconnue, secrète, éclairerait-elle autrement cette fin du « D » ? C’est trop tard !

http://notreputeaux.com                          100 lettres.