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05/03/2016

17 RUE COLLIN.

5 MARS 2016.

P1000997.JPGINFORMATION URGENTE ET IMPORTANTE AUX COPROPRIETAIRES ET RESIDENTS DU D/ 17 RUE COLLIN, PUTEAUX.

Chers résidents.

La page 18 du « mensuel » de la commune, PUTEAUX INFOS, de mars 2016, que vous ne semblez pas recevoir comme les autres administrés, concerne le bâtiment D de la copropriété dans lequel vous habitez. Sous le titre, qu’on évitera de commenter, « La municipalité améliore votre cadre de vie », un paragraphe de la page précise l’avenir proche du D.

« 17/19 rue Collin (bâtiment D). La ville a saisi le 6 août 2015, l’Agence Régionale de la Santé (ARS) afin de procéder à une enquête d’insalubrité et de saturnisme sur ce bâtiment. Cette enquête, réalisée en fin d’année 2015, a permis à la Direction régionale et interdépartementale de l’Hébergement et du Logement (DRIHL) de désigner un prestataire, l’agence ALHI, afin de réaliser une étude de chiffrage. Cette étude de chiffrage, ainsi que l’ensemble du dossier (diagnostic de fonctionnement et d’occupation, enquête de l’ARS,...) permettront au préfet de réunir le Conseil Départemental de l’Environnement et des Risques Sanitaires et Technologiques (CODERST) afin qu’un avis soit donné sur le caractère d’insalubrité irrémédiable. L’avis du CODERST devrait intervenir en avril ou mai 2016 et ainsi permettre la prise d’un arrêté d’insalubrité irrémédiable. »

Afin de veiller à vos intérêts, si vous ne connaissez pas les conséquences d’une telle situation, informez-vous en urgence. Tapez sur Google « arrêté d’insalubrité irrémédiable » et rendez-vous de préférence sur les sites indiqués :

https://www.service-public.fr ou http://www.interieur.gouv.fr   Les articles explicatifs du code de la santé publique sont les articles L 1331-1 à L 1331-31.

Si vous n’avez pas d’ordinateur, ou si vous préférez, prenez rendez-vous à la Maison du Droit, place de la mairie, un écrivain public pourra aussi vous aider gratuitement en cas de besoin. Informez-vous, à toutes fins utiles, de vos droits éventuels à une aide juridictionnelle de l’Etat, totale ou partielle, pour payer vos frais d’avocats si vous deviez porter plainte contre le syndic.

Chaque copropriétaire devrait recevoir deux courriers du préfet : l’un trente jours au minimum avant la réunion du CODERST et l’autre pour informer de la date d’effet de l’arrêté d’insalubrité irrémédiable. L’exécution de l’arrêté ne peut être alors repoussée de plus d’un an.

Copropriétaires, soyez très vigilants : vous ne pouvez porter la responsabilité de l’insalubrité. En 2009, vous avez accepté par vote, lors de l’assemblée générale, le principe de travaux lourds de réfection des parties communes de votre immeuble, après une étude d’un cabinet d’architectes, que vous avez payée. Le syndic, M Forabosco, devait très vite vous présenter des devis concurrentiels pour approbation : il ne l’a jamais fait. Le syndic suivant, actuel, M Godel d’OLT GI, avait l’obligation d’assurer le suivi des votes, il ne l’a pas fait malgré des demandes répétées. Vos conseils syndicaux ont été aussi, pour le D, d’une inefficacité troublante. Vos lots ont perdu progressivement de leur valeur sans que la responsabilité de la majorité d’entre vous puisse être engagée. En particulier, l’impéritie décennale des syndics successifs dans la gestion des impayés de charges de l’ensemble des bâtiments A, B, C et D a irrémédiablement spolié vos intérêts.

Vous êtes des VICTIMES. La France est un ETAT DE DROIT. DEFENDEZ-VOUS, sans sortir de la légalité, protectrice.

En cas d’arrêté d’insalubrité irrémédiable, les résidents devront quitter le D. Les locataires titrés devraient être relogés ailleurs par les copropriétaires concernés, ce qui demande à ces derniers de penser aux solutions et surtout aux coûts. A partir d’une date précise après l’arrêté, les locataires n’auront plus à payer leurs loyers.

Votre syndic, qui se dit « impuissant », pour assurer sans doute son « innocence professionnelle »,   devrait cesser de faire payer aux copropriétaires sa gestion, inexistante donc, et ne réclamer que des frais réduits pour la comptabilité.

A suivre...Avec mon amitié. Annie Keszey

02/02/2015

DEUX CARENCES FAUTIVES QUI BOUTENT L'ETAT HORS LA LOI.

2/02/2015.. Sources d’information : Les chiffres du logement et de l’hébergement dans les Hauts-de-Seine-2013.  Politique publique www.hauts-de-seine.gouv.fr 

Le rapport public 2013, de 148 pages, de la Mission interministérielle d’inspection du logement social www.ladocumentationfrançaise.fr 

L’observation des démarches et des épreuves de deux familles de Puteaux après qu’elles aient été reconnues prioritaires pour recevoir en urgence un logement social.  

 

 

En ces moments d’incertitudes, le Président  et les membres de l’exécutif rappellent, par de beaux discours, la Grandeur de la République et la force de ses valeurs fondatrices.

 

Les carences fautives, durables de l’Etat, dans le domaine du logement social, n’en deviennent alors que plus inacceptables encore. 

«  La loi 2007-290 du 5 mars 2007  institue le Droit au logement opposable ou DALO. Elle désigne l’Etat comme autorité responsable, définit dans le temps l’entrée en vigueur du droit opposable, crée une instance de recours amiable, la Commission de médiation du droit au logement opposable et désigne le tribunal administratif comme juridiction chargée des recours contentieux.  

Six catégories prioritaires de demandeurs d’un logement social peuvent recourir au DALO, ainsi que les ménages en attente depuis 4 ans au moins et aux conditions requises ». 

 

La Commission de médiation s’est réunie 33 fois, en 2013, dans le Hauts-de-Seine par exemple, à la Préfecture. Elle a reçu 4 947 dossiers déposés DALO, 25,6% de plus qu’en 2012, a examiné 7 044 dossiers. 1 346 ménages ont été reconnus prioritaires et devant être logés d’urgence en fonction de leurs besoins exprimés dans des dossiers conséquents. 

Chaque ménage admis par la Commission de médiation a reçu alors une lettre de la Préfecture, indiquant la date de la décision et la date, six mois plus tard, avant laquelle le logement doit être attribué en urgence et prioritairement par le préfet.  

Or, alors que les décisions de cette Commission sont créatrices de droit, certains ménages désignés n’ont reçu aucune proposition de relogement pendant cette période. C’est une première carence fautive de l’Etat qui porte un double préjudice aux victimes : matériel, par le trouble imposé dans les conditions d’existence quotidienne et moral, par le doute déstabilisateur sur la fiabilité de la parole de l’Etat.  

Chaque ménage en attente, s’il est bien informé toutefois,  adresse alors un recours au Tribunal administratif, celui de Cergy-Pontoise pour les Hauts-de-Seine, appuyé sur un dossier de pièces justificatives.  Ce Tribunal examine cette demande dans des délais acceptables. Le Tribunal, dans la majorité des cas, condamne l’Etat, représenté par le préfet, à exécuter la décision de la Commission de médiation du DALO et indique une date butoir correspondant à une attente moins longue que la précédente. En cas de non-attribution du logement avant cette date, et sur décision de justice, l’Etat est contraint au paiement d’astreintes, jusqu’au relogement effectif, au Fonds national d’accompagnement vers et dans le logement. Ces amendes servent à financer des mesures d’accompagnement social en faveur des ménages prioritaires.  

Certains ménages ne reçoivent aucune proposition malgré cette condamnation en justice de l’Etat qui reste non exécutée. C’est une seconde carence fautive de l’Etat qui accroît le double préjudice subi par les ménages concernés. 

En 2013, 311 requêtes ont été enregistrées auprès du  greffe du tribunal administratif de Cergy-Pontoise, soit 38% de recours contentieux supplémentaires par rapport à 2012. 304 jugements ont été rendus, dont 299 ont abouti à la condamnation de l’Etat, soit 98%. 

Il restait fin 2013, 2 315 ménages prioritaires à reloger en urgence (PU), 38% du total : la commune de Puteaux avait 55 PU, 3 ont été logés sur la commune et 7 hors commune.   

Comment l’Etat justifie-t-il ses manquements au Droit qui le situent dans l’illégalité ?  

Les logements sociaux ne seraient pas assez nombreux, particulièrement dans les grandes villes ! 

La loi du 18/01/2013 impose aux communes d’atteindre 25% de logements sociaux en 2025. Dans les Hauts-de-Seine, la commune ayant le taux le plus élevé est Bagneux, avec 66,88% de logements sociaux, Neuilly-sur-Seine a le taux le plus bas : 4,71% ! (Quel responsable politique a osé réactiver le terme « d’apartheid », territorial et social ?). 

22 communes du département ont des taux inférieurs à 25%. Puteaux avait 30.21% de logements sociaux en 2012 et 30, 05% en 2013.  Le département des Hauts-de-Seine avait un taux de 27,7% au 1/01/2013. 

3 561 logements sociaux nouveaux ont été créés en 2013, dans le département : l’objectif était de 3 600. 

Que faire après ces temps  d’attente inattendus, éprouvants, injustes du logement promis?

Joindre le bureau de la Commission de médiation du DALO, à la Préfecture, est dans l’ordre des choses, même si l’on sait que ces responsables très compétents et humains font face à un problème très complexe qu’ils ne peuvent pas résoudre dans l’instant. Une des familles observée de Puteaux, avec deux enfants mineurs, prioritaire, vient de se voir attribuer un logement social de quatre pièces, refait à neuf, près de la mairie de Courbevoie, un an après la décision de la Commission de médiation. Le  cauchemar est fini après quinze ans de dépôts annuels de dossiers, c’est-à-dire près de 400 pages parsemées de lettres stéréotypées d’autorités diverses qui ont affirmé sereinement et malencontreusement, de nombreuses fois, qu’ils suivaient ces dossiers annuels avec la plus grande attention! Un nouveau temps d’attente est cependant nécessaire jusqu’à la réunion de la Commission locale d’attribution du logement de Courbevoie, de sa visite guidée puis de la signature du bail. La seconde famille, avec quatre enfants mineurs, dans 36 m2, est toujours en attente d’attribution, un an et demi après la décision de la Commission du DALO, confirmée par le Tribunal. 

Le double préjudice imposé  requiert, pour le demandeur lésé, un dédommagement indemnitaire sérieux de la part de l’Etat qui ne se substitue évidemment pas à l’attribution du logement. La complexité du droit administratif impose le recours à un avocat, professionnel qui saura exposer, sans défaut, le lien de causalité entre le préjudice et la carence de l'Etat ainsi que le caractère certain du préjudice.

La défense de l’Etat fondée sur le manque de logements sociaux est relativisée à partir des rapports publics de la Mission interministérielle d’inspection du logement social ou MIILOS, publiés sur les sites de défense des consommateurs Que choisir et CLCV et sur le site de la Documentation française. Ce sont des rapports lourds, nombreux, dégageant le positif des gestions modèles d’organismes de logements sociaux mais aussi le négatif d’autres gestions. Une restructuration de l’ensemble du parc social est engagée afin d’accroître la concentration des patrimoines pour abaisser les coûts de gestion et perfectionner les fonctionnements. Des organismes de gestion, déviationnistes, sont parfois visés par des actions en justice après la publication des rapports les concernant.  

 Un « amical chambardement »,  dans les trop nombreuses commissions d’attribution de logements sociaux, égarées, améliorerait l’ordre et le respect des priorités. 

Que propose la MIILOS ? 

Lutter contre le favoritisme et l’arbitraire, le respect des règles et des prérogatives des organes délibérants compte beaucoup car elles favorisent l’objectivité et de ce fait contribuent à établir la confiance.

Combattre le trop grand nombre de cas où l’attribution est entourée de « flou », d’entorses aux règles et de pressions extérieures sur la Commission d’attribution.

Ne pas attribuer de logement social quand le plafond de ressources est dépassé, ne pas en attribuer, hors commissions, à des agents de l’Office.

Définir les orientations fixant les priorités avant les attributions et veiller à la visibilité des choix

.S’opposer aux demandes de passe-droits et aux refus des maires d’accepter certaines familles.

Renforcer la place des représentants des locataires dans les commissions, respecter l’ancienneté des demandes, examiner les dossiers avec humanité, en étudier trois avant d’en attribuer un.

Atténuer l’influence  des services administratifs de l’organisme HLM et/ou/ de la mairie pour renforcer le rôle de la Commission.

Accroître la transparence.

Le rapport définitif n°2013-025 sur OPH-SEINE-OUEST-HABITAT- 92  relève, avec la froideur technique des rapports, des points faibles...tragiques ! 

La population logée est peu sociale et les objectifs des accords collectifs ne sont pas atteints.  

Le rapport de la préfecture conclut : l’effort collectif, en matière de relogement de ces publics, doit être poursuivi.

 

 

 

Annie Keszey. 

  parisaltitude.com/fibromialglemonhistoire.centerblog.net/

 infoimme.fr/les beaux proverbes.com

 www.atelier-idees.org/www.rupture-et-metamorphose.org/www.notreputeaux.com

 

21/06/2014

Bâtiment D. 17 rue COLLIN. PUTEAUX

 

La convocation à l’Assemblée générale du 17 rue Collin : Bâtiment D. 92 800 PUTEAUX. 

Cette assemblée de copropriété concerne aussi les 111/115 rue Jean Jaurès et le 19 rue Collin. Elle est prévue le 3/07/2014, à 19 h, au foyer Henri Planchat, 18 rue des Pavillons à Puteaux. Le syndic est M Godel d’OLT GI. 

Ressasser les mêmes demandes auprès de divers syndics, depuis 7 ans, au moins, aboutit : tous les points de contentieux sont inscrits à l’ordre du jour de l’AG, la plupart concernent des travaux lourds de réhabilitation. Malheureusement, le déficit de préparation de cette importante assemblée, qui nie des obligations légales, rend  plusieurs  décisions prévues   impossibles à soumettre aux votes et certaines sont déjà annulables en justice, pour vices de forme. Le syndic n’est-il pas plutôt victime d’une « étrange » contradiction : faire les travaux et ne pas les faire ? 

 Une discussion est prévue, en fin d’AG, sur l’avenir du Bâtiment D. Or, elle doit intervenir en début d’AG parce que les informations indispensables conditionnent l’ensemble des points soumis aux votes. Le D sera-t-il démoli, par la mairie « acheteuse », mais de quel droit, ou réhabilité puisque cela a été approuvé en AG, en 2009 ? Et quand ? Les propriétaires ne sauraient approuver des travaux très coûteux si ces travaux n’ont pas d’avenir. Transparence attendue. Il est prévu lors de cette assemblée une information des présents sur la mise en sécurité des lots achetés par la mairie, notamment des lots squattés. Serait-ce là une discrimination positive ? Il y a d’autres lots squattés qui n’ont rencontré jusqu’à présent que l’inertie des responsables : le cas le plus étrange est celui de la loge occupée sans accord par l’employé de l’immeuble! Le portail sur rue, annoncé pour septembre (quelle bonne nouvelle !) devra obligatoirement clarifier les occupants avant sa mise en service. Il est urgent donc de travailler au relogement digne des squatters, avec la mairie. 

Les enfants, femmes et hommes du « D » sont soumis à un possible « danger de mort » depuis 11 mois. Un panneau au plafond, dans le hall d’entrée, posé par ERDF, le signale. Plusieurs fois interpellé, le syndic n’a donné aucune information jusqu’alors mais il a inscrit une décision à prendre en AG, la décision n° 45, ainsi rédigée : Décision à prendre concernant la réfection du réseau d’alimentation ERDF dans le bâtiment D (article 25). La rédaction du résultat est ainsirédigée : L’assemblée, après délibération, décide d’effectuer les travaux de réfection d’alimentation ERDF du bâtiment D. Aucun devis, aucun descriptif, aucune évaluation, aucune date ne sont prévus : le VIDE !  Prévoir un montant pour déléguer la responsabilité de ces travaux au conseil syndical est infaisable. 

ERDF joint le 20/06/2014 explique : C’est le syndic qui doit prévoir les travaux d’électricité ! En effet, une nouvelle loi de 2012  a décidé qu’avant une certaine date, ERDF ne se portait plus responsable des réfections devant intervenir à l’intérieur des bâtiments, après le tableau des compteurs généraux, qui est dans la loge, pour le 17. Pour Puteaux, la date est le 5/07/1994. ERDF, en fait, ne prend en charge que les intérieurs d’immeubles de 20 ans d’ancienneté. .Le syndic doit cependant consulter un document ancien : l’extrait du cahier des charges de la concession, qui explicite les responsabilités respectives entre ERDF et la copropriété. Il est utile aussi de retrouver la facture de l’intervention d’ERDF dans le 17. Si la colonne montante de l’électricité était refaite, ERDF, pourrait se reporter responsable. Le formulaire de demande de réfection de cette colonne est accessible sur le site erdf.fr Le syndic voudra bien par son intervention directe auprès d’ERDF, après consultation du document de la concession, proposer la démarche adaptée au conseil syndical, puis aux copropriétaires 

D’autres travaux très lourds et dispendieux sont prévus pour le D, dont certains absolument nécessaires et demandés depuis longtemps : 

Décision à prendre concernant la rénovation du réseau d’évacuation des eaux usées du bâtiment D, décision à prendre concernant le ravalement du bâtiment D. 

Aucun devis, aucun descriptif, aucune évaluation : deux autres VIDES. Il est évidemment impossible d’avoir la moindre idée du coût de ces travaux. 

Décision à prendre concernant la réfection des toilettes dans les parties communes du D. Ce point comprend un devis pour travaux de remplacement d’une colonne et de  réfection de 3 WC : 10 532 €. Ce devis n’a pas été mis en concurrence. Il faut pourtant impérativement refaire ces WC. 

Le syndic n’informe pas sur les aides financières possibles : c’est une redoutable insuffisance.  

Il présente une possibilité d’emprunt aux copropriétaires pour le paiement des travaux, mais nul ne peut calculer la somme à emprunter et le taux de l’emprunt n’est pas indiqué, ni sa durée ! La délibération future est déjà rédigée et les 2 dernières lignes laissent rêveur « Les copropriétaires payant les travaux à l’aide de l’emprunt contracté par le syndicat dans les conditions visées ci-dessus donnent d’ores et déjà leur accord ». 

Le syndic précise parfaitement ses honoraires pour travaux : 4% HT de chaque montant HT. C’est trop élevé et ce n’est plus comme cela qu’il faut procéder. Pour chaque type de travaux, il faut approuver ensuite la rémunération du syndic fondée sur le travail concret explicite qu’il va réaliser. 

Le compte séparé obligatoire : un progrès de la loi ALUR. Les copropriétaires pourraient être informés des coûts bancaires de la banque DELUBAC choisie par le syndic. 

Le processus de recouvrement des charges : Le point 13 définit le processus et également le contrat de syndic en page 5/6. Le problème est que  les processus ne sont pas les mêmes alors qu’ils font tous deux l’objet d’un vote. Aucune information n’est donnée sur les résultats obtenus par l’avocate mandatée pour récupérer les impayés de charges. Quelles sont les dates des procès devant les TGI et TI ? Des membres du conseil syndical ont des retards de charges trop élevés : c’est un problème par rapport à la collectivité (inutile de le définir !). 

Le ménage des bâtiments B, C et D. Reconnaissons le mérite du syndic de le faire apparaître, enfin, dans l’ordre du jour, en fin d’AG : le point sur l’entretien des parties communes de B, C et D.  Il n’y a pas de point à faire : le ménage n’est pas fait depuis 6 ans sûrement et 20 ans probablement. Certains copropriétaires balaient devant leurs portes, dans l’immeuble. Un devis d’entreprise propose un nettoyage de fond  des 17 et 19 rue Collin pour 4 000 € HT. Ce devis n’est pas utilisable parce qu’il n’est pas détaillé en nombre d’heures et coût horaire. D’autre part, il ne répond pas au problème, celui du nettoyage régulier des B, C et D. L’employé d’immeuble dispose de quelques heures payées pour le ménage, le syndic n’a jamais contrôlé ce travail. Trois solutions sont possibles afin d’en arrêter une : 

  • Payer plus d’heures à l’employé actuel, à condition de le former, le conseiller et le contrôler. Cet employé est sans contrat.

  • Payer moins d’heures à cet employé, ne lui laissant que le travail du courrier et la gestion des poubelles et employer un préposé au ménage sur une définition des tâches rigoureuses.  

  • Partager le ménage entre l’employé actuel et un autre.

    Le nouveau conseil syndical a ouvert un blog démocratique d’information et d’expression pour la copropriété. Belle initiative. Un grand merci ! Le contrôle des comptes suivra. Annie, amie du D.