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18/12/2012

EVOLUTION VERS LA FAILLITE DE L'IMMEUBLE D, A PUTEAUX.

Exemple d’une évolution inexorable vers la faillite d’une copropriété privée de Puteaux, imposée aux copropriétaires majoritairement démunis: le bâtiment D de la copropriété des 111/115 Rue Jean- Jaurès et 17/19 Rue Collin.


Mesdames, Messieurs les Responsables, pourriez-vous  rationaliser, légaliser et perfectionner la gestion immobilière des copropriétés privées exercée sous la responsabilité de syndics professionnels ?
Créez des commissions de déontologie dotées d’un pouvoir de sanction. Le recours aux avocats et à la justice, contre les syndics irresponsables, est trop long et cher. Merci.

Rapport adressé aux Ministres de la justice et du logement, au Préfet du 92, au Maire et aux Conseillers municipaux de Puteaux, aux Présidents de la FNAIM , de l’UNIS, de l’ARC, au DAL, au Président du directoire Monoprix-Galeries Lafayette, aux copropriétaires , à Jacques Julliard et Maurice Szafran de l’hebdomadiare Marianne et publié sur les sites :
www.atelier-idees.org
www.notreputeaux.com

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Une étude des documents concernant la copropriété sur 20 ans désigne quatre causes principales de l’effondrement financier et concret du bâtiment D :
-    1. L’absence de gestion engagée, contractuelle et rigoureuse des impayés de charges, par les syndics successifs. Les procédures peu coûteuses telles que la déclaration au greffe, l’injonction de payer, le référé SRU ne sont pas utilisées, moins encore les rencontres avec les débiteurs. Des étalements de dettes ne sont pas proposés. La transmission onéreuse des dossiers à divers avocats n’a pas l’efficacité requise et les avances faites par les copropriétaires créditeurs ne sont pas remboursées. L’actuel syndic reprend cette méthode : il appelle 30 000 € d’avance de frais d’avocats, sur deux exercices. Le total des impayés de charges au 31/03/ 2012 était de 176 636.40 € et de 217 056.47 € après régularisation. Le budget prévisionnel est de 160 000 €, en audmentation de 20% sur deux ans. La copropriété est donc en difficulté, au sens de la législation.
-    2. La répartition des 18 158 tantièmes est structurellement inégalitaire. Il y a, actuellement, 195 lots numérotés de 1 à 27 et de 29 à 196 et 116 copropriétaires dont 53 dans le bâtiment D. Le rôle du plus grand commerce dans les votes est majeur même si sa quote-part de 10 164/ 18 158è (plus élevée selon certains documents consultés) doit être ramenée à la somme des voix des autres copropriétaires présents et représentés (ce qui a été rarement fait).  Le représentant de ce commerce et quelques copropriétaires gros porteurs de tantièmes ont validé les résolutions des assemblées générales sans assurer les indispensables contrôles de conformité et d’exactitude.
-    3. L’insuffisant  respect du droit de l’immobilier.
-   4. Le fatalisme des copropriétaires du D, en voie de changement cependant.

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Le bâtiment D de la copropriété des 111/115 rue Jean Jaures et 17/19 rue Collin, à Puteaux.
Ce nouveau rapport actualise, en bleu, le rapport de 2009 établi à partir des documents d’archives du Syndic, du Conseil Syndical et de copropriétaires , de 1992 à 2008.
Ces 20 ans d’histoire décrivent la lente évolution vers la faillite d’une copropriété privée. La gestion du D révèle les carences, incompétences, fautes professionnelles des syndics successifs jusqu’en 2010, leurs difficultés aussi, tous impunis et la responsabilité de conseils syndicaux trop souvent indifférents aux intérêts d’autrui. Les copropriétaires civiques du D sont des victimes non réhabilitées dans leurs droits jusqu’à ce jour.
L’évolution de 2009 à décembre 2012.
Selon le syndic d’ABS-Suresnes représenté par Monsieur Forabosco, en 2009, une réunion avait eu lieu en présence de représentants de la Préfecture, de la Mairie, de services sociaux et de l’hygiène, du Conseil Syndical et du Syndic, d’un promoteur…Deux autres réunions étaient prévues, six mois et un an plus tard. Des travaux de réfection de l’électricité et des circuits d’eau allaient être faits et subventionnés. Une enquête sociale s’y ajouterait ainsi qu’une étude de la situation du bâtiment afin de savoir s’il pouvait être restauré ou démoli ce qui aurait supposé le relogement des  ayants- droit.
Une étude du cabinet d’architecte ARC-AD, définissant les travaux nécessaires sur les parties communes, pour un coût approximatif de 740 254. 43 €, a été approuvée, dans son principe, lors de l’assemblée générale de 2009, les travaux sur les lots privés ont été différés.
Mais ABS- Suresnes a ensuite transmis sa société en location-gérance à ABS-Courbevoie dont le gérant était M Bénazet, Président de Foncia- Marceau, à la même adresse. M  Bénazet, du fait de la date dépassée de fin de contrat et en l’absence d’une assemblée générale ne fut jamais syndic. Syndic de fait, non reconnu par le droit, il s’est octroyé des honoraires illégaux non remboursés à ce jour. De plus, il a sollicité le cabinet d’avocats Elbaz pour rédiger une requête afin de demander au Tribunal de Grande Instance de Nanterre de nommer un administrateur provisoire pour la copropriété. L’argument utilisé par l’avocat est un mensonge. Il  écrit : « les très importants travaux de réhabilitation votés lors de l’assemblée générale du 29/09/2009 n’ont pu être entrepris faute de fonds disponibles ». Il y a bien eu un vote de principe de travaux et des devis précis concurrentiels devaient être ensuite présentés en AG,  ce qui n’a jamais été fait. Il n’y a  eu aucun appel de fonds.
L’administrateur judiciaire, Maître Dunogué- Gaffié, a initié une assemblée générale (AG), le 29/09/2011. Le syndic OLT GI, représenté par M Godel, de Puteaux, a été élu. Son contrat était conforme au droit. Des travaux d’acquisitions de combles pour extensions de logements particuliers, non urgents,  ont été présentés et approuvés lors de cette AG. L’administrateur judiciaire n’a pas présenté de devis pour travaux urgents du D, alors qu’il lui avait été demandé, par écrit, d’inscrire ce point à l’ordre du jour. Les frais de gestion, lors de ces changements, ont été très élevés sans que la copropriété ne soit améliorée.

 

Puteaux, D rue Collin, faillite, impayés de charges, syndics, mairie, squatteurs, travaux

La mairie a préempté le bâtiment D rue Collin et commencé l’acquisition d’appartements librement vendus, qu’elle mure, pour éviter sans doute les occupations illégales. A partir d’un nécessaire réalisme, c’est une mesure très importante qui semble acceptable et adaptée. Un premier appartement de 12.2 m2 a été acquis au prix de 32 000 €, soit 2623 € le m2. Cet ordre de grandeur doit être précisé afin de rectifier une rumeur née d’un manque d’information : il y avait confusion entre ce prix et celui des combles communs de la copropriété acquis, à bas prix, par des copropriétaires des bâtiments A et B : de 500 à 995 € le m2. ( Le coût espéré, par certains copropriétaires, de 6000 € le m2, « comme à Puteaux », est utopique).
Lors de l’assemblée générale du 11/12/2012, un nouveau conseil syndical volontaire,  positionné dans l’intérêt de tous, a remplacé positivement le précédent conseil. M Godel, malgré les nombreuses difficultés, semble déterminé à réussir. Le comptable est compétent. Quatre bonnes nouvelles. Pour mieux respirer ?

Depuis l’élection d’OLT GI, syndic décoré par Mme Ceccaldi-Raynaud, maire de Puteaux, pour son engagement, en particulier à gérer cette copropriété difficile, peu d’améliorations ont pu avoir lieu. Le redressement quant aux lourds impayés de charges très anciens n’a pas été entrepris par le nouveau syndic, faute d’argent dit-il, mais sans doute par impossibilité d’investir du temps.  Il est indispensable d’apporter une aide spécifique au syndic pour accélérer le rétablissement financier : il ne peut le faire seul tant le travail est important et les appels prévus à un avocat demanderont des délais trop longs, dangereux (entre 6 mois et 1 an).

Lors de l’assemblée générale du 11/12/2012, des travaux ont enfin été mis à l’ordre du jour pour la réhabilitation du D. Le travail minimal du syndic dans cette préparation est totalement inadapté. Il n’y avait aucun descriptif des travaux, aucun devis précis, de plus aucune mise en concurrence : une précédente assemblée générale ayant voté l’obligation de devis concurrentiels à partir de 1500 €. La somme totale des travaux était « à peu près de 2 470 000 € »  TTC, (mais ce TTC après observation laisse dubitatif). Aucune hypothèse sur les subventions possibles n’était formulée. C’était tout simplement la proposition du programme de travaux fait par l’architecte ARC AD de 2009 qui réapparaissait, en l’état, au lieu de l’étape suivante prévue. Trois premiers appels de fonds devaient être approuvés qui de toute façon n’auraient pas été réglés par les débiteurs chroniques, dont les « introuvables » depuis des décennies. Ce travail du syndic, a été refusé et les travaux sont donc une fois de plus repoussés ! A cette même AG, alors que la pose d’un portail neuf avait été approuvée précédemment pour  5600 €, un nouveau projet de portail sur un devis de 17 697 €,  non mis en concurrence, était soumis au vote. Il était de plus inadapté au but de sécurisation et le règlement de la copropriété ne le cite pas en charges générales. Ce projet a été renvoyé aussi à une date ultérieure.

2009 : Le bâtiment D , très dégradé, d’une copropriété découpée, quant à sa gestion, en 10 parties de A à J, aux numéros 111, 113, 115 Rue Jean Jaurès et aux 17 et 19 Rue Collin est un immeuble privé..
La cour, dont l’entretien et les réparations devraient être assumées par LRDM… Monoprix (lots 176, 177, 178, 179, selon le règlement de copropriété), est  un cloaque, sauf quand, rarement, la mairie nettoie alors que ce n’est pas sa responsabilité…
Les volets, en premier plan de la façade, sur l’image page 2, sont ceux de la loge destinée à l’employé des parties B, C, D, mais qui ne lui a pas été attribuée officiellement.

L’inégalité entre les bâtiments.
Copropriété unique, elle frappe les passants par la hiérarchie qui s’est établie, au fil du temps, entre les divers bâtiments : le bâtiment A, qui abrite en partie Monoprix, montre une façade sur rue, restaurée, en très bon état, la porte d’entrée de l’immeuble est sécurisée par un digicode…
La façade « tragique » du D est ornée de volets de guingois et d’une porte d’accès qui ne ferme pas.
En juin 2012, la Maire s’est engagée à tenter de convaincre Monoprix de payer une grille à l’entrée de la cour, surveillée par une caméra municipale. Cette caméra vient bien d’être posée, en décembre. La grille attendra.
Monoprix est un débiteur des 17- 19 Rue Collin du fait des nuisances dues aux livraisons permanentes. Les détériorations nombreuses dues aux chocs des ccamions de livraison contre la façade ne sont jamais déclarées ni réparées.
Les couloirs intérieurs, refaits pour A, B, C ne le sont pas pour D.
Les escaliers du A sont  parfaits, les parties communes du D sont d’une rare saleté. Cette saleté a été régulièrement dénoncée pendant 15 ans par les précédents conseils syndicaux. L’employée d’immeuble de A dispose d’un logement correct dont elle est copropriétaire, le logement pour l’employé de B, C, D est un réduit indigne dont la surface s’est encore rétrécie à partir d’une partition interne,  illicite, sur laquelle les responsables du moment ont fermé les yeux. C’est l’ancien employé, décédé, qui avait pris cette initiative. L’employé actuel ne dispose pas du droit d’occupation de cette loge. Il s’y rend cependant pour rencontrer les copropriétaires. Sa partie est co-occupée par un squatteur.  Depuis 2010, ce nouvel employé nettoie les espaces collectifs mais le résultat reste très médiocre du fait de la vétusté. L’actuel syndic, OLT GI de Puteaux, avant de traiter la situation des squatteurs a demandé, illégalement,  en octobre 2012, à l’employé, de quitter la loge ou de payer un loyer. C’était sans doute la marque des difficultés sérieuses à gérer financièrement la copropriété. Or, cette loge indécente, n’est pas en état de justifier un loyer. L’employé actuel fut, pendant plusieurs années, un sans-papier esclave moderne de la copropriété. Il faisait le travail de l’employé payé, absent : situation ignoble parfaitement tolérée par M Forabosco et le conseil syndical. Cet esclave fut libéré par le Préfet des Hauts-de-Seine qui lui a accordé une carte de séjour pour raisons humanitaires.

Ce ne sont pas les seules différences entre les bâtiments.
La gestion, assurée par des syndics, sur une longue durée, se concrétise par des votes de charges générales  en Assemblées Générales de copropriété pour lesquels les copropriétaires du Bâtiment D ne peuvent, JAMAIS, avoir aucune des majorités nécessaires.
Les Assemblées Générales n’attirent pas les nombreux petits copropriétaires dont ceux du D qui doivent affronter la barrière de la langue, la complexité des comptes, la « diplomatie » des informations et le sentiment d’impuissance. Les affichages dans le bâtiment D durent rarement  plus d’une demi- journée.  Faute de présents, plusieurs assemblées extraordinaires ont eu lieu, augmentant ainsi le coût des charges. Depuis 3 ans surtout, les copropriétaires d’origine étrangère du D expriment leurs difficultés : ils se sentent parfois victimes d’un « racisme » de voisinage mais les preuves concrètes restent peu nombreuses. [Les retraités précaires du D avaient, pour loisir gratuit, l’habitude de s’asseoir sur les bancs publics, rue Jean Jaurès, pour regarder « la vie ». La municipalité vient de retirer ces bancs. Ils conservent leur habitude en s’asseyant sur  une grille étroite…]

A partir d’une gestion inadaptée, les bâtiments sont devenus, peu à peu, en conflit d’intérêts.

Le laxisme des précédents syndics.

De nombreuses anomalies révélées par les comptes, depuis 1992, renvoient à un rare laxisme des syndics successifs et des conseils syndicaux (à une exception près pour ces derniers de 2000 à 2006). De 1996 à 2000, les comptes n’ont pas été soumis aux votes des copropriétaires.
Les carences suivantes ont nui à la copropriété:
1. L’Absence de traitement des arriérés de charges .Pendant plusieurs années, ils ont été le plus souvent voisins d’un montant correspondant à un an de gestion, puis  les syndics ont engagé des procédures en justice coûteuses, inachevées, sans suivi, aux frais avancés par les copropriétaires et, pour la plupart, jamais remboursés. Les paiements en liquide : 17 000 francs, par exemple, ne sont pas  inscrits dans les comptes.
2. Des appels pour travaux ont comblé les trous budgétaires dus aux charges non réclamées par le syndic.
3. Les identités des occupants des lieux et les mutations, malgré de nombreuses demandes n’ont pas été maitrisées et.la  liste annuelle des habitants n’a pas été fournie : en 2006, 40 courriers LRAR, sont revenus chez le syndic. Des courriers RAR sont encore adressés à des absents. Des remises de clés à des locataires successifs ont été faites, sans en référer aux propriétaires, et surtout sans les rechercher. Plusieurs copropriétaires restent toujours inconnus. Ils reçoivent des convocations par lettres recommandées qui évidemment reviennent chez le syndic.
4. Les actes quant aux commandes de travaux, à la constitution des dossiers pour recevoir des subventions diverses pour travaux (Conseil Général pour éradiquer le saturnisme, OPAH de Puteaux pour les ravalements, en particulier) n’ont été que rares, étirés dans le temps et peu suivis d’effet.
5.Les deux employés successifs des bâtiments B, C, D, dont l’actuel,  ont travaillé sans contrat de travail et, sans définition de leurs tâches. Ceci malgré plusieurs demandes de régularisation, particulièrement de 2009 à 2012.
6. Une erreur  importante, parce que permanente sur une longue durée, a été la répartition arbitraire des charges entre les bâtiments, sans lien avec le règlement de copropriété : faute professionnelle majeure des syndics. Ces erreurs ont été corrigées par l’actuel syndic, sauf pour les charges d’eau et les frais des loges occupées par des squatteurs. De trop nombreuses factures comportent encore des amendes pour retards de paiement.

Les syndics, jusqu’en 2010,  sont les principaux responsables de la dégradation du D, Rue Collin.
La complexité actuelle, née de l’Histoire du D, et la dégradation inexorable du bâtiment demanderaient une « table ronde » pour définir les conditions nouvelles d’une gestion de redressement. Le syndic, seul, ne peut y parvenir. La tâche est trop lourde en temps.

Le travail et la colère courtoise d’un précédent conseil syndical.

A partir de 2000, le conseil syndical a sans cesse été sollicité par le syndic M Poupon afin qu’il honore son contrat. Ce même Conseil Syndical a effectué de nombreuses tâches, telles que la réception des travaux et diverses relances. Sujet au doute, il a réduit la durée du contrat du syndic, avant de réclamer sa démission, en 2005. [En 2000, un contrat avait été demandé à un autre syndic dans la perspective d’un changement. Ce fut une bonne idée, sans regret cependant, le syndic pressenti, connu, n’aurait pas fait mieux].
Malgré cette situation, les comptes du syndic ont toujours été approuvés et les quitus votés, par la puissante majorité d’un nombre restreint de copropriétaires, peu altruistes, ce qui rend très difficile une contestation du passé. Il est vrai que la nécessité de récupérer les arriérés de charges pesait sur ces décisions paradoxales. Les Conseils Syndicaux n’ont pas  réalisé à temps  l’incompétence des syndics qui a  ainsi  trop duré, de plus, les actions en justice contre les syndics, coûteuses, ne sont pas sûres d’aboutir.
En 2008, L’Assemblée Générale a autorisé le second syndic M Forabosco,  à engager une procédure contre son prédécesseur pour récupérer des dossiers essentiels, mais, une fois de plus, après avoir approuvé les comptes du précédent syndic et lui avoir donné le quitus pour sa gestion. Il n’y a eu aucune poursuite.

Les occupants du D.

Ce sont :
Les copropriétaires détenteurs de leur acte d’achat et occupant leur logement: ils ne représentent pas l’ensemble de 53 copropriétaires.

Les locataires réguliers des copropriétaires extérieurs. Les loyers, en général, sont trop élevés,
(500 € pour 1 pièce) surtout si l’on considère la taille des surfaces et l’état des logements. Les locataires ne contrôlent pas leurs charges, ils paient le plus souvent un forfait et certains n’ont pas de contrat de location écrit.

Les occupants de 3ème type, ni locataires, ni copropriétaires puisqu’ils ne possèdent pas de titre de copropriété. Pourtant, afin de pouvoir devenir un occupant de l’immeuble et pour recevoir la clé, certains ont dû s’engager à payer le montant très élevé des charges impayées du précédent occupant du lieu, somme étalée sur plusieurs années après un arrangement à l’amiable, au taux zéro, avec un  ancien syndic. Ils paient, de plus, les charges du copropriétaire, entre 30 et 40% plus élevées que celles du locataire. Ils n’ont acquis ainsi aucun droit, alors qu’ils pensaient être devenus propriétaires. Les appels de charges, pour certains d’entre eux, leur sont envoyés au nom du propriétaire du lieu, parfois disparu depuis plus de 30 ans.  La mesure de la surface louée, dans certains lots sous le toit, pourrait d’ailleurs correspondre à des surfaces non louables. Début 2009, il était prévu d’en poursuivre certains, pour retard de paiement de charges, avec l’aide d’un avocat : or, le retard est le reliquat de la «  vente » illégale de clés ! De plus, la démarche était inadéquate puisque c’est le propriétaire, disparu, qui doit être poursuivi d’abord.
    Cette ambiguïté remonte au-delà de 1992 et se poursuit aujourd’hui, en 2012.
Les squatteurs installés, mais contre lesquels ne sont pas prises les mesures de légalisation prévues par la loi.
Les squatteurs occasionnels, dans la cave insalubre, ont été chassés. Le syndic actuel a condamné la cave collective, en urgence et donc sans l’accord de l’assemblée générale. La mesure était provisoire et s’est annoncée définitive.
Les logements privés sont dans des états variables : certains ont fait l’objet de travaux importants et sont agréables à vivre, d’autres ont mal vieilli. De nombreuses « chambres » ont les douches et wc, communs, remarquables de saleté, sur les paliers.
Certaines familles ont des conditions de vie minimales : être 4 dans une pièce de 14m2 suppose que l’on ne dorme pas dans des lits.
Des cloisons intérieures ont parfois et récemment été abattues sans les autorisations requises. C’est moins grave si le but a été d’humaniser le logement, en conformité avec les normes de sécurité.
Certaines pièces habitées sont très précaires : 10 m2 (?) aux murs ruisselants, aux plafonds fissurés, aux papiers peints en lambeaux et aux tuyaux rouillés. Le mobilier se réduit à un lit sans drap ni couverture, à un tabouret servant de table, un petit chauffage au gaz butane, un réfrigérateur totalement vide et à une table de nuit pleine … de livres!
Des travaux privés sont entrepris régulièrement sans information donnée au syndic. Des parties communes de couloirs ont été jointes à des lots privés. Des copropriétaires ont su, récemment, empêcher la capture d’un WC collectif qui allait être rattaché à un lot privé. Le récent commerce Planet Sushi semble s’être approprié une cave commune, en accord avec le syndic M Forabosco et le conseil syndical.
Les anomalies dans la répartition des charges.
Le règlement de copropriété.
La répartition est prévue dans le règlement de copropriété publié au 7ème bureau des Hypothèques de la Seine, le 26/07/1954 ( !), modifié par un acte publié au 1er bureau des hypothèques de Nanterre, le 11/01/1973. Elle comporte trois parties : les charges générales, et deux groupes de charges spéciales. Leur descriptif conduit à une comptabilité fine, mais plutôt compliquée.
L’observation des comptes de l’exercice 2008 et antérieurement s’est appuyée sur ce règlement de copropriété, le seul valable et qui n’a subi qu’une modification récente. Une adaptation du règlement a été rédigée qui devait être présentée à l’assemblée générale du 21/06/2006. Elle ne l’a pas été : son coût acquitté a été pourtant de 50% de 4419.22 €, plus 412.62 € pour le syndic. Le document comportait de nombreuses incorrections orthographiques et des erreurs de répartition. Si ce document devait être soumis au vote, il faudrait une vigilance du D, certaines voix s’élevant pour détacher ce bâtiment du reste de la copropriété.
Les bâtiments E, F, G, H, I de monoprix qui ont des millièmes de charges spéciales n’apparaissent  pas, faute de charges spéciales sans doute.

La répartition erronée des charges de gaz, contre les intérêts de certains copropriétaires du D, depuis 2002, partiellement corrigée en 2012, après 4 ans de réclamations.
Tous les copropriétaires du Bâtiment D (et autres bâtiments) ont payé  le gaz, or, seuls, certains l’utilisaient. Le repérage des utilisateurs était possible à faire, visuellement, ils sont surtout en rez-de-chaussée, en nombre réduit, leurs compteurs intérieurs sont individuels. Les non utilisateurs, non connectés,  se chauffent et cuisinent avec des bouteilles de butane. En novembre 2012, le syndic, puis le maire par lettre RAR ( ?), ont prié les copropriétaires utilisateurs de bonbonnes de gaz de s’en séparer. Or la loi autorise ces bouteilles sauf dans les immeubles de grande hauteur et, le règlement de copropriété n’aborde pas cette question. La recherche d’une autre loi éventuelle justifiant cette interdiction est en cours.
Ce réseau de distribution de gaz devait sécuriser l’immeuble mais la plupart des habitants n’ont pas pu payer le complément financier du raccordement privé.
Un même appartement, ne peut payer deux fois, sous deux formes différentes, sa consommation de gaz. Il fallait rembourser cet argent pris, par une erreur professionnelle, à certains copropriétaires, depuis l’origine. Le fait que le précédent syndic n’ait pas remis la clé de répartition n’est pas un argument recevable. L’actuel syndic OLT GI de Puteaux a progressé cette année en  répartissant le coût sur les seuls usagers et en s’engageant à rembourser les sommes injustement ponctionnées. Les « branchés » demanderont légitimement à payer le gaz en fonction de leur consommation inscrite au compteur. L’application d’un forfait de 500 € annuels aux utilisateurs du gaz qui n’informeraient pas de leur consommation, particulièrement adaptée, semble être licite à partir de la jurisprudence.

La répartition erronée des charges correspondant aux frais de loge, contre les intérêts de tous les copropriétaires du D. 
   
Le bâtiment D, a payé, pendant des décennies, les charges de la loge de l’employé, or l’article 11 du règlement de copropriété, page 24, attribue les frais d’éclairage, d’entretien, de réparation et de réfection de cette loge aux bâtiments B, C, D , sauf  rez-de-chaussée des  B et C. La modification est intervenue en 2007, mais ce paiement reste inapproprié puisque les deux parties de la loge sont occupées par des squatteurs.

L’absence de contrat de travail de l’employé d’immeuble pour B, C, et D.

L’employé, ancien, n’avait pas de contrat de travail. Il n’en voulait pas. Il recevait chaque mois un bulletin de salaire. Son salaire complémentaire inférieur au salaire conventionnel pouvait correspondre à un temps partiel de 78 H. Comment étaient calculés ses avantages en nature ? Quelles étaient les  tâches  précises demandées afin de pouvoir calculer, en particulier, la part récupérable auprès des locataires ? Comment prenait-on en charge son ancienneté, pour lui verser les primes prévues par les conventions collectives? A quels organismes  étaient versées les cotisations diverses?
Aucun horaire, aucun travail n’était défini mais deux assemblées générales lui avaient voté des additifs horaires de 2H puis de 6H. En 2000, 2001,2006…  Le Conseil Syndical, dénonçait la médiocrité du nettoyage, sans plus. On s’accommodait fort bien, pour ce bâtiment, de prestations minimales que l’on jugeait suffisantes en D, à partir d’un principe de discrimination. Est-ce responsable que de faire payer des copropriétaires pour rien ? Des qualités de bricoleur étaient  reconnues à l’ancien employé qui se chargeait, en effet, de nombreuses petites réparations. Ces travaux se sont faits cependant sans prendre en compte le rétablissement de la « dignité » de l’immeuble : des portes et fenêtres sur cour sont murées pour éviter le trafic de voleurs,  les finitions sont atypiques. Le coût de ces petits travaux est prélevé chaque année sur les copropriétaires, alors que leurs avances pour travaux lourds ont été, dans le passé,  détournées de leurs buts.
En 2002, la Mairie était intervenue pour souligner que la copropriété n’avait pas adressé la liste de ses employés pour les élections prud’homales !

La répartition erronée des charges d’eau, contre les intérêts des copropriétaires du D.

Page 28 du règlement, chapitre 3, il est écrit : «  Les charges d’eau froide, jusqu’à l’installation dans la totalité des lots de compteurs individuels, seront réparties entre les copropriétaires dans la même proportion que les charges générales, déduction faite des charges de chauffage central ».
Cette règle n’est pas appliquée. Or le syndic et le conseil syndical ont pour mission de respecter ce texte fondateur. Il y a plus de 20 ans que c’est ainsi .La non- application du règlement et le choix d’un autre calcul lèse les habitants des bâtiments B, C, D.
Un exemple : les charges d’eau pour un lot particulier en D, calculées en charges générales devraient être pour l’exercice  2007-2008:
38 537.73 € : 18020 = 2.14x 51= 109.14€
Or, elles sont de :
30 905.18 € : 4012 = 7.70x 51= 392. 86 €
Du simple au quadruple ? Pourquoi ? Pour qui ?
L’assemblée générale de 2008  avait décidé une étude afin de poser des compteurs individuels d’eau : décision prévue  en 2012 mais pour le seul le bâtiment A. Cette pose ne pourra avoir lieu tant que les travaux payés en 2009, de réfection de l’électricité de la cave, n’auront pas été effectués.

Des contrats mal rédigés et non mis en concurrence.

Le contrat de dératisation de 145.20 € serait  avantageusement fait par l’employé : il s’agit de mettre un raticide, dans une boîte spéciale noire, disons 2 boîtes pour 50 €, dans la cave. L’année suivante, le renouvellement du produit sera de 16 €.
Le contrat de désinsectisation  de 510.27 € est à refaire : il est forfaitaire et inclut les appartements privés. Plus de la moitié des habitants ne sont pas là lors du passage de l’entreprise et ne laissent pas leurs clés : ainsi, depuis des années, le D paie plus de la moitié de cette somme pour rien.
Les extincteurs sont contrôlés annuellement pour 925.37 €, l’entreprise recommandée par l’ARC, par exemple, très sérieuse, est 2 fois moins chère. 
Ces contrats sont à modifier et leur bonne exécution à contrôler.
L’Assurance multirisques est un cas à part. En 2002, le précédent syndic a souscrit une assurance indépendante pour le bâtiment D. L’assurance générale antérieure et la suivante pour A, B et C représentent un coût énorme.
Fait gravissime, par manque d’argent, les primes d’assurance ont été payées avec six mois de retard. Or,  il y a eu une tentative de mettre le feu au C. Le montant de la prime d’assurance du D paraît faible, les remboursements prévus d’éventuels sinistres ne peuvent qu’être bas, sauf compagnie d’assurance généreuse!    

Quatre fléaux :
- La résistance des syndics aux injonctions des conseils syndicaux.
En 1995, le ménage n’était pas fait, il fallait agir ! La demande, non suivie d’effet était pourtant modeste : il fallait faire les escaliers, une fois par mois.
En 2001, le ménage n’était pas fait, il fallait agir.
En 2000, le syndic ne fait rien pour rétablir les comptes…
En 2005, le syndic ne fait rien pour rétablir les comptes…
L’actuel syndic OLT paraît attentif à certaines injonctions même s’il rencontre de sérieuses difficultés de gestion du fait de l’héritage reçu de ses prédécesseurs.
- Les travaux.
Paradoxalement cet immeuble à l’aspect interpellant est soumis à des travaux nécessaires permanents.
Le coût des travaux est toujours élevé : les désengorgements remportent la palme, dont celui du puisard, puis les réparations de fuites d’eau de toute nature et partout, dans la cave, les WC… et les remises en route de l’électricité. Cependant la dégradation générale ne cesse de croître. Le coût de ces travaux de Pénélope en 2008  a été de 10 351.51 €. Le coût total sur 16 ans est une fortune. (241 200 francs en 1999…). En 2012, la facture restera très élevée du fait de la sécurisation de la façade et des interventions nombreuses sur les WC communs.
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Des appels de travaux importants ont été faits, apparents dans les comptes. Le bâtiment D, en 2003, fut le seul contraint d’acquitter une provision pour travaux. Cet argent prélevé pour le ravalement a été affecté aux travaux de rénovation des tuyaux du gaz. D’autres appels réguliers, pour le remplacement des conduites d’eau, par exemple,  se perdent dans les comptes… Les façades avant et arrière d’autres bâtiments ont été refaites, les peintures des couloirs aussi mais le D n’a pas été concerné (45 000 Francs avaient été provisionnés en 1999)… En 2002, la Préfecture  et la DDASS du 92, sur requête du syndic, ont accepté sa demande de repousser de 6 mois la peinture du D, très fortement chargée en plomb, parce que, est-il écrit, « le bâti, fort délabré, fait l’objet de soins diligents et attentifs du Syndic » ! En 2009, la Préfecture a rappelé cette obligation. En 2012, la peinture des espaces communs du D n’a toujours pas été refaite.
La couverture  D a été refaite à la suite du sinistre de 1999.
En 1993, par exemple, des gros travaux ont été votés pour 56 512.47 F, en 1994 des appuis de fenêtres ont coûté 52 00 F,
En 2003, le conseil syndical a fait observer que le compte pour travaux était créditeur de 32 000 €, à partir de travaux  faits : l’entrepreneur n’avait pas été payé ou payé autrement!
En 2004, les travaux du D ont été gelés jusqu’à ce que les arriérés de charges soient inférieurs à
5000 €.  Les subventions du Conseil Général ou de l’OPAH ont toujours tardé à venir, les documents requis ayant été envoyés avec retard.

Le trou financier.
Des impayés de charges nombreux et très importants existent depuis des années. Un nouvel avocat a été pressenti en 2008  et l’actuel syndic attend d’avoir de l’argent pour s’adresser à son avocat qu’il chargerait de récupérer les impayés. Il n’utilise pas les procédures à bas coût, faute de temps, dit-il.!
En 1995 : le total des impayés était de 516 366.20 F
Le 8/06/ 2005 : 146 472 €. 38 dossiers avaient été traités par des avocats dont 12 avaient abouti.
En 2006: 136 618 €
En 2008: 122 195 €
L’absence de suivi des dossiers est chronique et des dossiers importants ne sont pas  transmis au nouveau syndic par l’ancien. De plus, les avocats changent !!!
Le pire exemple :
Un curateur était en cours de nomination en 2000, pour un appartement dont le copropriétaire était décédé sans héritier. En 2006, l’Assemblée Générale soumettait au  vote la saisie des lots, pour une mise à prix de 45 000 €,  mais sans résultat. En 2009, un nouvel avocat a été pressenti pour régler ce même cas : le trou financier est évidemment très important puisqu’il n’y a plus de propriétaire (voisin de 40 000 €) ! La situation est pire en 2012 (trou de 44 654 €).
Les modes de poursuite sont-ils adaptés ? Non, surtout en ce qui concerne les propriétaires disparus. Il n’y a pas eu les déclarations d’héritages en déshérence au moment judicieux.

Plusieurs poursuites durent depuis plus de 15 ans, sans aboutir. Les anciens conseils  syndicaux n’ont eu ni l’engagement, ni la volonté adaptés à la situation.
De 1994 à 2001, 135 388. 45 F ont été avancés par des copropriétaires,  pour frais d’avocats, d’huissiers, de plaidoiries, de prises d’hypothèques…Par courrier du 12/04/1994, le syndic avait promis le remboursement de ces avances. En 2001, le total apparent des remboursements était de 32 233.44 F. L’ont-ils été ensuite? En 2006, 12580 € ont été appelés, en 2007, 15 000 € et en 2008, 2272.40 €. Le syndic actuel, va utiliser ce même procédé en 2012 !

Ces fléaux se conjuguent

Le coût des charges générales du D, pour un copropriétaire, est 3 fois plus élevé que le coût des charges générales dans un immeuble récent de Puteaux, en très bon état, avec assurance multirisque, contrats d’ascenseur, de VMC, de porte de parking, de nettoyage, de jardin, de blocs de secours, d’extincteurs et de travaux courants .

Des anomalies concernent aussi les autres bâtiments, dont le C.
Cette histoire est celle d’un appauvrissement constant et conscient des copropriétaires « civiques », mais impuissants du D, spoliés par l’impéritie de responsables.
Le triste état de l’immeuble frappe d’autant plus qu’il est au centre d’une ville opulente.
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Quelques perles du règlement de copropriété : Les appartements ne pourront être occupés que bourgeoisement…Les livraisons dans l’immeuble…devront être faites avant dix heures… On devra se conformer aux règlements de police pour battre ou secouer les tapis et chiffons de nettoyage…Il ne pourra y avoir dans l’immeuble ni un professeur de chant, ni un professeur de piano…L’installation d’antennes individuelles ne sera pas autorisée…



Annie Keszey : ex Professeur d’Histoire, représentante d’ une copropriétaire du D.

19/03/2012

La ville de Puteaux en 2050

 

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 Depuis plus d'un demi-siècle, comme toutes les villes, Puteaux a proliféré sur un « impensé » de la ville, sorte de mouvement naturel irrépressible, irréversible, immaîtrisable. La capacité d’entreprendre pour dépenser les fonds s’y est substituée à la capacité de PREVOIR UNE VILLE INTELLIGENTE, d’harmoniser, d’ordonner et de contrôler.

La ville de l’avenir s’oppose aux anciennes conceptions : c’est une politique, à très long terme, de vastes communautés d’agglomérations en réseaux latéraux, démocratiques, moins consommatrices des ressources naturelles mondiales, ce qui suppose la mise en place d’une série d’interactions, complexes, entre la ville et la biosphère. (La seule minimisation des effets négatifs de la ville sur l’environnement est dépassée). La ville sera multipolaire, faite de mixités fondamentales fonctionnelles, contre la spécialisation des espaces, et sociales. Tous les espaces auront une « âme » et le même droit à la beauté. La production de richesses éradiquera les taudis, développera l’emploi et combattra la paupérisation croissante…*Dans quelques années, la gestion de la ville sera rationalisée à partir du "big data", l'analyse des données numériques à grande échelle, pour extraire des informations utiles. Le centre d'opérations intelligent d'IBM, précurseur, à Rio, est déjà une ville intelligente dans une boîte.

Evelyne Hardy, Conseillère municipale indépendante d’opposition à la mairie de Puteaux, analyse, chaque année, l’orientation budgétaire proposée par Mme La Maire, Madame Ceccaldi-Raynaud.

L’avis d’Evelyne Hardy sur la dernière orientation budgétaire qui devait être débattue en Conseil municipal le 16/02/2012 et qui n’a pu l’être du fait de conflits répétitifs entre l’UMP et l’opposition du MoDem,  est accessible sur son site : www.evelynehardy.com

La conclusion d’Evelyne Hardy, qui répète ses observations antérieures, négligées par le pouvoir communal UMP, reste une critique fondamentale.

« Depuis que vous gérez Puteaux, Madame (la Maire), vous nous direz ce que vous avez créé comme richesse à Puteaux, comment vous avez anticipé l’avenir  en matière d’économies, d’investissements rentables et durables, comment vous avez inscrit la ville de Puteaux dans la voie de l’excellence. Vous avez égrené des mesures et des projets un peu dans tous les domaines,  mais sans véritable ambition ni priorités, sans  objectifs clairs, valorisés, mesurés. Ce projet de budget 2012 est toujours aussi indigent».

Cette critique trouve sa justification dans les importants rapports du Sénat *sur l’avenir des villes, publiés sous la responsabilité de Joël Boudin (UMP), président de la délégation à la prospective et de Jean-Pierre Sueur (PS), rapporteur. D’éminents spécialistes ont participé à cette réflexion, dont Julien Damon, Christian de Portzamparc  et Saskia Sassen, qui propose en conclusion 50 propositions pour les villes. http://www.senat.fr

D'après le Sénat, la gouvernance des villes est, en général, inadaptée, peu démocratique. Des groupes d’experts, pour l’Etat, étudient une autre gouvernance, par des commissions d’élus, avec une forte participation citoyenne et une extension importante du périmètre d’intervention : les villes en réseaux, coordonnées, succédant à la ville isolée. Le Ministère de la ville, mieux relié aux autres ministères concernés, devrait voir son champ d’intervention élargi à toutes les fonctions de toutes les villes.

Actuellement, La Maire, planifie, par une liste d’opérations aux coûts élevés, sans hiérarchie visible, l’évolution de la ville sur des temps politiques courts, entre deux élections, sans schéma d’ensemble à long terme, 30 ans par exemple, fondé sur des études prospectives.  Le nouveau Plan Local d’Urbanisme, positif (et impuissant) quant à son éternel rappel d’éradication de l’habitat insalubre, intègre peu l’innovation, l’initiative économique, les réseaux intelligents, les économies de fonctionnement, le développement durable et la production de richesses. Les décisions d’aujourd’hui construisent la ville de 2050 en se fondant encore parfois sur des pratiques passéistes. La conception concrète de la ville de Puteaux, depuis près d’un demi-siècle,  repose sur une seule famille : les Ceccaldi-Raynaud, à gestion de type théorique autoritaire. Deux maires ont appliqué, (comme ailleurs), les principes étatiques antérieurs, avec conviction et engagement. De nombreux logements sociaux sont d’une grande qualité et leur proportion voisine de 35%, dans la cité, fut honorable. Ce pourcentage décroît depuis 5 ans.La vieille ville, près de la Seine, est harmonieuse, avec une identité villageoise. Mais les principes généraux du passé, rejetés aujourd’hui par les urbanistes, constituent les fondements sur lesquels reposera pourtant l’évolution de la ville de Puteaux. Concentrer les logements sociaux sur des hauteurs éloignées du centre- ville, est une politique condamnée, parce que fondée sur une option ségrégative, involontaire . La diversité homogène des populations urbaines deviendra un facteur de paix sociale. Les ZAC  et les ZUP ont vécu : elles ne correspondent pas aux nouveaux concepts de continuité et de mixité entre les différentes fonctions urbaines : bien intentionnées, ces ZAC ont trop souvent atteints des objectifs contraires aux attentes. La ville du bas Puteaux, rénovée, a introduit du confort pour la population, de la modernité, de l’activité commerçante, parfois difficile du fait de la proximité de La Défense, mais sans volonté apparente d’harmonie architecturale, ni de vision globale. La seule place de la mairie  ne soutient pas la comparaison avec la cohérence remarquable de la « vieille » Place des Vosges, à Paris, par exemple, pensée globalement. La place de la mairie dominée par le haut parallélépipède  2000 cumule les styles : soviétique, néo-haussmannien, néo-classique, moderne, international, briques 50, métallique, maisons de ville…Les nombreux Palais, trop grands, « énergivores », sont et seront des boulets financiers irresponsables. La ville de Puteaux procède à des adaptations nécessaires au développement durable ou au bien-être social, par exemple, mais par des actions souvent partielles, éclatées, quant aux enjeux et sans coordination, sans la « transversalité » ni la constance de la ville future. Les journées de l’eau, du développement durable, contre le sida, le cancer, pour l’aide aux enfants autistes… reviennent épisodiquement, séparément, sans aucune évaluation scientifique de leurs résultats. Nul citoyen ne connaît leur impact sur des temps longs, ni les études de besoins préalables à leur mise en place. Quel sera le taux d’occupation horaire de la grande salle de concerts du conservatoire de musique et le coût horaire de son fonctionnement ? Certaines décisions restent fortes: l'épicerie sociale (mais aux limites d'utilisation trop courtes), la maison du droit, le lien police-éducation pour le prévention de la délinquance, la pédagogie du développement durable, les jardins...

La ville de la Rochelle, par exemple, est pionnière en circulation à énergie propre, progressive, depuis 13 ans. C’est de la ténacité. Les villes des Landes se sont toutes associées, à l’initiative du Conseil Général, pour « se libérer » des entreprises privées de gestion de l’eau  par une organisation indépendante économique. Le Conseil Général des Landes a créé des comités consultatifs permanents, ouverts aux citoyens, pour définir l’évolution des besoins de la population. Paris , consciente de l'augmentation constante du prix de l'énergie, investit dans l'isolation thermique de ses écoles, pour un effet de masse quant aux économies réalisées. Rennes-métropole, Seclin et Forges sont pionnières en démarche HQE transversale d'urbanisme, pour construire des villes intelligentes.

Une des principales insuffisances décisionnelles de Puteaux, après le déficit de démocratie, est le repli sur soi incompatible avec le développement. Puteaux communique peu avec les villes voisines, l’Europe et le Monde. Son retard se mesure à partir de quelques comparaisons sur les thèmes prioritaires. Issy-les-Moulineaux, ville pionnière en «  relations latérales » par internet, entre citoyens, participe à des projets européens et dispose d’une direction des relations internationales. Des laboratoires internationaux de recherche en informatique y sont implantés. Aux traditionnels jumelages, plus ou moins actifs, s’ajoutent ici et là des initiatives de développement économique, pour produire des richesses et pas seulement dépenser des fonds publics. La ville d’Angers a un rendez-vous musical annuel avec Austin, au Texas, ses musiciens participent aux concours mais les dirigeants de 7 entreprises locales aux productions liées au monde musical (production, management, studio, ingénierie, promotion) font aussi le voyage pour développer leurs exportations…

Les créations locales dans les secteurs prioritaires restent encore limitées : bâtiments verts ou à énergie positive et création de réseaux intelligents, amélioration du cycle des déchets et de leur récupération, qualité de l’air, économies conséquentes d’énergie. Le soutien aux écoles publiques ne porte pas sur les fondamentaux, savoir lire et écrire, avant d’entrer en 6ème et la mairie n’essaie pas de créer des emplois en adéquation avec les demandes. La transversalité d’objectifs existe trop rarement : ainsi, c’est à l’école que devrait s’initier la nouvelle politique de santé préventive, en lien avec les espaces de santé, les résidences du 3ème âge, les entreprises, la mairie…

La Défense-Paris, construite partiellement sur le territoire de Puteaux mais sous la responsabilité de l’Etat, est une ville verticale, coupée de l’ancienne ville, copiée sur les fronts de New-York, Singapour ou Dubaï. Ses nouvelles constructions prévues pour  développer le commerce et équilibrer les fonctions de la ville par additifs de logements, de locaux culturels et sportifs entraînent une conséquence connue qui a été traitée, mais avec des temps de réalisation décalés : l’insuffisance des transports. La ligne 1 du métro est une épreuve quotidienne pour ses usagers. Les différents acteurs n’ont pas agi en coordination.

Alors que des taudis perdurent, que la dette française interpelle, que le chômage paupérise, Mme la Maire, après la création d’un conservatoire de musique, propose d’édifier un campanile à la vieille église catholique: choix sans consensus, incompris.

Les citoyens ne perçoivent pas assez la ligne directrice de la politique locale de Puteaux. La flamme du futur n’est pas entretenue*. Un exposé de la mairie, avec des résultats précis, dans Puteaux-infos, le journal de la ville, serait lu avec attention.

LE TEMPS DES TERRITOIRES. UN CONTRE-EXEMPLE.

Neuilly-sur-Seine jouxte Puteaux. Le Maire, Jean-Christophe Fromantin, homme politique indépendant, non-partisan et entrepreneur, sait inclure la gestion de sa ville dans un projet global pour la France, fin et profond. Son travail, par sa qualité, s’ajoute aux thèses novatrices de Jean-Louis Beffa et de Jeremy Rifkin. A l’action verticale de l’Etat, traditionnelle mais en grande difficulté, il propose d’adjoindre l’action horizontale de la base, pensée et organisée, au niveau des territoires de projets, nés d’un nouveau découpage administratif de la France. Il s'agit de retrouver la compétitivité, l'efficience sociale et d'induire le renouveau des organisations politiques et institutionnelles. Ses propositions pour retrouver l’indispensable compétitivité respectent un nouvel équilibre social. Des mesures nouvelles prévoient l'insertion des jeunes et la réinsertion des chômeurs par la formation Aucun candidat actuel à l’élection présidentielle ne présente une étude aussi complète, fondée sur la connaissance de la situation économique, étude apte à réinscrire positivement la France dans l’économie mondiale, à partir d’un nouveau modèle de développement. Il  souhaite réenclencher la confiance, développer le potentiel de croissance des TPE et PME, réviser la fiscalité des entreprises, adapter l’emploi aux perspectives de croissance, développer les mobilités et les connexions, relocaliser l’action sociale, développer les technologies, pour la solidarité, créer une assemblée des territoires (territoires de 6 à 10 Millions d’habitants), amplifier les réformes territoriales, adopter une résolution européenne d’envergureToutes ces propositions se conjuguent en un dessein cohérent. L’exemplarité du comportement de ceux qui s’engagent en politique, pour le bien commun, est fondamentale. Déposer une candidature pour une exposition universelle, en France, en 2025, sur les thèmes du bonheur, de la création, de l’innovation numérique... donnerait un but commun à tous les acteurs du changement dans les territoires. L’exposition, perspective positive,  présenterait une mondialisation à visage humain. Ce projet global, très difficile à réaliser, reste un guide porteur d'efficacité.

Le temps des territoires- Jean-Christophe Fromantin – Editeur François Bourin- 14 €- 137 pages.

www.atelier-idees.org  Annie Keszey