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12/01/2017

Les taudis privés de Puteaux.

Les fortes inégalités sociales s’accroissent régulièrement en France, aux Etats-Unis et dans le monde. L’auteur américain du livre « Le triomphe de la cupidité », Joseph E. Stiglitz, prix Nobel d’économie, rejoint l’économiste français Thomas Piketty auteur du livre « Le capital au 21ème siècle» pour décrypter les causes et les mécanismes  de la montée des inégalités.

Au niveau local les inégalités sociales sont parfois apparentes à partir d’images symboliques directement accessibles. La copropriété des 115/113/111 rue Jean Jaurès abritant un Monoprix  et des 17/19 rue Collin présente, sur ses façades, une étrange fracture sociale dont la compréhension naît de l’historique, écrit à partir des archives.

La partie D est en "insalubrité irrémédiable". Les parties A et B sont correctes, entretenues.

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Au niveau international, des images volontairement choisies, précisent ce grand écart ! 

Toilettes collectives et chemin pour aller aux toilettes du D. 

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Toilettes collectives et chemin pour aller aux toilettes de l'Hôtel Beverly Hills à Los Angeles.                  

 

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L’association « Citoyens en action », de Puteaux, recense les taudis de la ville. Pourquoi pas ? Mais pour quoi faire ? Sans doute le saurons- nous plus tard.

Dans la tribune de « Puteaux Infos » de décembre 2016, les conseillers municipaux de l’opposition politique du « Rassemblement » s’intéressent (enfin) aux « mal logés » de la commune.  Ils écrivent : « Or, la mairie ne fait rien et laisse les familles vivre dans des logements dangereux ». Ce jugement sans nuance est faux. C’est, en effet, comme l’écrit le maire, un mensonge. Ce n’est pas le plus grave, les Français sont habitués, mais lassés aussi, des politiques menteurs, (François Hollande a menti lors de son discours du Bourget en 2012, Manuel Valls ment quand il dit vouloir supprimer, par exemple, le 49.3, François Fillon dit qu’il ne changera pas la radicalité de son programme : l’avis positif de Bachar-Al-Assad, en particulier, dérangeant, le contraindra aux rétropédalages...). Mais ce qui est une faute, par méconnaissance du sujet, c’est d’instrumentaliser la misère et la souffrance pour tenter d’avancer pas à pas vers l’alternance que ces opposants souhaitent à leur profit.

« Ils choisissent l’impuissance du verbe, se grisent de leurs écrits, alors qu’il faut AGIR.»

Les responsables de l’insalubrité irrémédiable du bâtiment «D » sont les trois syndics successifs de la copropriété : M Poupon de Paris, M Forabosco de Suresnes, M Godel d’OLT GI de Puteaux. Ils souhaitaient conserver, légitimement, les honoraires substantiels de cette vaste copropriété mais sans avoir les compétences gestionnaires nécessaires pour le bâtiment en difficulté. Les voix des copropriétaires de la partie « noble » (A, B, Monoprix)  suffisaient à leur élection. Incapables de gérer les impayés de charges [ou acteurs contraints d’une stratégie pernicieuse, leur échec est tellement accablant !], gestion dont ils sont seuls responsables, ils ont conduit le « D » vers la ruine. La plupart des conseils syndicaux ont eu peu d’efficacité ou peu de motivation quant à la défense des intérêts collectifs du « D ». Les derniers présidents ont bien servi leurs intérêts privés consistant à acheter des combles à très bas prix pour  agrandir leur appartement, des travaux donc, pour eux. Les travaux indispensables pour sauver le « D » n’ont pas été planifiés, aucune recherche d’aide financière d’organismes adaptés n’a été initiée.  Certains copropriétaires du «D », non civiques, portent aussi une responsabilité partielle de cette tragédie. Les copropriétaires civiques n’ont pas pu, pas su, défendre leurs intérêts matériels.

Le syndic et le conseil syndical, dès 2013, pour rester crédibles, devaient reconnaître leurs limites et utiliser soit la procédure d’alerte avec demande d’un mandataire ad hoc, la demande d’un administrateur provisoire ou même déclarer un état de carence.

En 2009, à la suite d’un rapport d’architecte, la restauration du bâtiment D avait été estimée possible. Le principe des premiers travaux, chiffrés, avait été approuvé en assemblée générale de copropriété. Les appels de fonds du syndic devaient suivre. Ce vote, impératif, n’a pas été appliqué malgré de nombreux rappels.

 Les copropriétaires civiques n’ont donc aucune responsabilité dans l’arrêté d’insalubrité irrémédiable d’aujourd’hui.

AGIR  DANS LES TAUDIS? Oui, mais comment ? Les exemples de certaines actions désintéressées, nécessaires, conduites à l’intérieur du D depuis 2009, pourraient soutenir, peut-être, d’autres résidents de taudis. Ces actions sont de complexités variées mais parfois « délicates » ! Lesquelles donc ?

Repeindre soi-même un horrible WC collectif quand c’est encore possible parce qu’un retraité pleure de répulsion, payer 200 € la réfection d’un autre WC collectif duquel sort en glissant un jeune garçon de onze ans, balayer quatre étages en mesurant le temps de travail afin de convaincre le syndic d’imposer ce nettoyage à l’employé payé  pour le faire et qui s’en dispense. Le ménage dans le « D », 17 rue Collin, n’a jamais été fait normalement. Le précédent employé, payé par les copropriétaires, était au Maroc où il est mort « étrangement », au lieu d’être à Puteaux ! Le syndic, inerte, le savait. L’échec du syndic actuel et du conseil syndical  pour résoudre ce problème simpliste du nettoyage et de l’hygiène reste inexplicable, de plus impardonnable.

Assister aux assemblées générales de la copropriété après en avoir vérifié les comptes. En 2009, les comptes n’avaient pas été vérifiés pendant plusieurs années et les copropriétaires payaient des frais indus, par exemple pour le  gaz qu’ils n’avaient pas ! Informer individuellement tous les résidents des décisions prises les concernant parce que les affiches apposées dans l’entrée de l’immeuble disparaissent rapidement.  Dénoncer par lettre recommandée avec accusé de réception une grave pratique illégale du syndic parfaitement acceptée par le conseil syndical et le bailleur de Monoprix. Conserver toutes les communications écrites pour constituer un dossier dans la perspective d’une action future en justice si les copropriétaires civiques étaient lésés. Publier régulièrement des états des lieux sur les dangers de mort, d’insalubrité, d’insécurité auxquels sont confrontés les résidents et proposer des mesures. S’opposer au désir du syndic de ne plus voir ni entendre « cet élément extérieur perturbateur » qui s’occupe de ce qui ne le regarde pas en rappelant la loi autorisant tout citoyen à porter assistance à personnes en danger.

Donner des cours de soutien à l’élève récemment arrivé du Maroc, en échec scolaire, jusqu’à son intégration réussie. Constituer des dossiers de demandes d’HLM, de dossiers pour le DALO. Faire modifier, positivement, un contrat de travail fort étrange d’une copropriétaire, par son patron : elle craignait de le faire. Négocier avec la FNAC l’interruption d’un crédit revolving spoliateur et obtenir des dommages et intérêts. Accompagner un retraité à l’épicerie sociale dont aucun résident ne connaissait l’existence comme si tous ces résidents étaient en extraterritorialité, à Puteaux. Informer sur les aides apportées par la maison du droit, place de la mairie, l’ARC, le DAL. Vérifier un dossier de retraite et informer de la présence d’un écrivain public gratuit dans la commune. Ces résidents ne reçoivent pas  les « Puteaux Infos » mais certains ne pourraient les lire.

 Le portail de 17 000 € n’ayant jamais été mis en activité, retrouver vite le tuteur de « l’étranger à la résidence » qui dort sur un matelas dans la cour et qui va très mal. Echanger avec d’autres «  inconnus », régulièrement présents dans le « D », mais avec un positionnement adapté. (Ni complice, ni juge.)

Et puis, enfin, en 2015, rédiger un rapport précis sur la situation « scandaleuse, douloureuse » du « D » pour le préfet, la ministre du Logement et le Premier ministre et l’envoyer aux destinataires après l’accord reçu du maire. Joindre le journal « Le Parisien du 92 » et obtenir un reportage afin d’informer plus largement sur la situation. Rencontrer, en 2016, les enquêtrices sociales  mandatées par le maire, l’enquêteur de l’ARS mandaté par le préfet, le groupe des divers intervenants,  dont des architectes, accompagné par la directrice de l’urbanisme de la mairie de Puteaux. Ces enquêtes ont été conduites, en effet, avec une parfaite rigueur appuyée sur des compétences spécifiques. Le maire de Puteaux a alerté le préfet sur l’insalubrité du 17 rue Collin en 2015. Seize mois plus tard, le nouveau préfet a signé l’arrêté d’insalubrité irrémédiable le 14/11/2016, juste après l’effondrement du plancher de l’entrée sous les pas d’un jeune résident tombé dans la cave du dessous et remonté sans blessure grave. (Photographie du trou ci-dessous !)

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Les résidents doivent partir en 2017 et l’immeuble « D » sera démoli avant la fin de 2018. De nouveaux enquêteurs désignés par la mairie rencontrent chaque résident pour préciser la situation, les besoins de chacun et rassembler les documents administratifs nécessaires.

Le syndic M Godel, le 26/12/2016, a adressé une information aux résidents du « D » afin de les informer que, conformément à la loi Alur, ils devront verser, par anticipation, une cotisation trimestrielle pour...travaux, en 2017 ! Une  méchante provocation ou, de préférence,  une erreur stupide...

Des actions peut-être semblables, d’autres différentes, seront nécessaires en 2017. Ahmed, retraité à 600 € par mois, locataire depuis 22 ans dans le « D » et dont le loyer pour la pièce de 9 m2 est de 150 €/mois, ne sera pas relogé, comme il se devrait, par son propriétaire : il va toucher une petite somme. Où vivra-t-il ? Ces cas sont nombreux.

D’autres mal-logés putéoliens, en dehors du « D », sont à soutenir et à accompagner concrètement jusqu’au but : ceux, par exemple, déclarés prioritaires par la loi DALO, droit indiscutable, qu’un Etat dit démocratique, hors-sa-loi, oublie tranquillement.

Panneau ERDF, dans le « D », depuis 2013 !

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Michelle Zankarini-Fournel, professeure d’université, prévoit un renouveau de la gauche « par le bas » pour mettre en œuvre un universalisme concret : une belle reconversion possible, au service des mal-logés, des cinq jeunes engagés politiques du « Rassemblement » de Puteaux. AGIR !

Annie, amie du « D ».

                                         

29/11/2015

PUTEAUX : RAPPORT 2015 SUR LE 17/19 RUE COLLIN

1/12/2015.

Rapport 2015. (Précédents rapports : 2009 et 2012) 

P1000961.JPGCet « immeuble dégradé », privé, en plein centre de Puteaux, fait partie de la grande copropriété des 111, 113, 115 rue Jean Jaurès, (incluant Monoprix) 19 rue Collin (parties B, C) et 17 rue Collin (D).Cette copropriété représente une fracture sociale de proximité. Au fil du temps, une hiérarchie foncière visible s’est établie entre une image de nantis  et celle de précaires. Du A, en très bon état, au D, en ruines, les conditions de vie se dégradent.

Le A se perfectionne...Le D avance inexorablement vers sa démolition. Les coupables de cette mort foncière sordide restent impunis. Monoprix synthétise les deux aspects opposés : une façade très correcte pour les clients, une cour-cloaque, derrière, spectacle déprimant pour les résidents du D. Monoprix est le plus important propriétaire en tantièmes de l’ensemble de la copropriété : corrigés, avec quelques propriétaires du A, il dispose de la majorité pour voter les charges générales. Ainsi ses représentants, avec d’autres, ont-ils approuvé des comptes faux pendant plusieurs années (énormes impayés de charges compensés par des ponctions sur d’autres comptes, gaz payé par des non-utilisateurs, frais du squatteur toléré de la loge répartis sur les copropriétaires, travaux et contrats non exécutés mais payés...) et donné le quitus aux syndics laxistes et/ou incompétents. Surtout, par ignorance des intérêts d’autrui et surtout des « précaires », ils n’ont jamais contesté avec vigueur les impayés de charges. En 2012, année exceptionnelle, peut-être sur intervention du directeur général Philippe Houzé, Monoprix a soutenu les intérêts vitaux du D, sans nuire aux siens. Ce 6/10/2015, Monoprix n’était pas représenté à l’assemblée générale annuelle !!! 1152 tantièmes étaient représentés sur 18 152, en début de séance. En fin d’A G, pour examiner les points du D à l’ordre du jour 514 tantièmes étaient représentés sur les 2384 tantièmes de l’immeuble, dont 463 par le représentant de la mairie et 51 tantièmes d’un seul copropriétaire (copropriétaire dont j’avais le pouvoir). Seuls les votes à l’article 24 étaient possibles et légaux, mais caricaturaux!

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Les conseils syndicaux n’ont pas toujours eu l’efficacité collective requise, certains se fixant sur leurs seuls intérêts dont la construction d’extensions personnelles dans les combles, à très bas prix. Le D remercie cependant M Duboil, qui avant 2000 a déjà dénoncé la mauvaise gestion des impayés, le manque d’hygiène dans les B, C et D, les travaux toujours repoussés, les gaspillages. M Lefaucheux, M El Guennouni, et actuellement M Simon, compétents, ont tenté d’orienter les syndics, mais avec difficultés et peu de résultats. Le conseil syndical devrait changer de syndic.

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Les résidents du D sont fatigués par leurs conditions de vie, révoltés, avec raison, par le montant des charges et ont perdu toute confiance dans les syndics. La présence de quatre d’entre eux seulement à l’AG, y compris le représentant de la mairie, dont deux partis avant les questions concernant le D, est l’indicateur d’un retrait d’une majorité qui porte préjudice à tous. Sur qui comptent-ils pour défendre leurs lots ?

Les quatre syndics successifs, M Poupon (évacué), M Forabosco (démissionnaire), Maître Dunogué – Gaffié (syndic provisoire) et M Godel (syndic actuel d’OLT GI) sont des co - responsables de la faillite du D. Ils n’avaient aucune des compétences indispensables pour éviter le pire. Ils n’ont jamais su gérer les appels de charges avec efficacité, n’ont jamais diminué le coût des charges ni entrepris les travaux nécessaires en temps utile. Ce sont les compétences indispensables à tout syndic de copropriété en difficultés. La propriété dans son ensemble est en faillite depuis des années. Pour le dernier exercice 2014-2015, les 48 débiteurs cumulent 135 324.91 € de dette : c’est 100% du budget annuel, comme en 2005 ! La mairie (+ 4056.43 €) appartient aux 63 créditeurs. En 2013, M Godel, heureuse initiative, a engagé des poursuites contre quelques gros débiteurs par l’intermédiaire d’une avocate, compétente. Les procédures sont longues et coûteuses, de plus la copropriété est lésée puisque les charges dues au-delà de 10 ans ne sont plus récupérables. Ainsi pour la plus forte dette de 47 000 €, 17 000 € seulement seront, plus tard encore, remboursés. La vente de ce lot avait déjà été approuvée en 2005 mais le syndic Poupon n’avait pas donné de suite. Le quitus lui a été attribué par les copropriétaires le 21/06/2006 : erreur et torts partagés.

Le coût des charges, au m2, dans le D, est 2.5 fois plus élevé que dans un immeuble voisin en très bon état disposant, de plus, d’une VMC, d’un ascenseur, d’un jardin, d’une porte de parking contrôlée, d’un contrat de nettoyage et d’une « bonne » assurance. Le D n’est pas assuré contre les dégâts des eaux ! 

Le syndic est seul responsable de la gestion des charges (sauf saisies sur les lots) : sa méthode, peu contraignante pour lui, est inadaptée à la situation. Le nombre anormal toléré de débiteurs courants n’est pas une pratique fréquente chez les syndics. La conséquence est qu’il conserve dans les comptes des sommes qui devraient être restituées aux copropriétaires, par prudence dit-il !!! En particulier, 32 000 € correspondent à des travaux non faits. Par automatisme ou par « un professionnalisme erroné », le syndic continue d’adresser des lettres recommandées, coûteuses, à de nombreux copropriétaires introuvables et qui n’ont pas été recherchés depuis des années !

Depuis 2011, le syndic n’a soumis aux votes que très peu des travaux urgents et indispensables dans le D, malgré des demandes inquiètes répétées. Il n’a jamais demandé les aides financières extérieures possibles pour travaux alors que le A, en 2002 par exemple, a reçu une aide du conseil régional pour la réfection de sa façade arrière. Le comble  de l’irresponsabilité est d’avoir laissé pendant 2 ans un panneau « danger de mort » d’ERDF dans le couloir intérieur, sans agir. En 2006, l’architecte Thierry d’Espagne, aux frais des copropriétaires, a délivré un état des lieux afin d’entamer des travaux de réhabilitation. Cette étude n’a servi à rien, utilisée par personne. En 2009, le cabinet d’architectes ARC-AD payé par les copropriétaires a jugé la réhabilitation de l’immeuble possible. Les copropriétaires présents et représentés, à la majorité, ont approuvé le principe des travaux proposés pour un montant estimé à 740 254.53 €. Le syndic, M Forabosco, s’est engagé à faire un premier appel de fonds, de 50% du total, le 15/02/2010. Cet appel n’a jamais été fait. Très étrangement, Foncia, syndic usurpateur suivant, pour justifier sa demande d’un syndic provisoire, a écrit que les travaux n’avaient pu être faits parce que les copropriétaires n’avaient pas payé !!! A cette dernière assemblée générale, le syndic actuel, M Godel, a soumis aux votes l’appel à un architecte, architecte sans nom, aux frais des copropriétaires, pour étudier les travaux sur le réseau électrique nécessaires à la suppression du danger de mort et pour des travaux de réfection de WC communs. Cette résolution a été approuvée. Des devis concurrentiels urgents pour des travaux précis n’ont pas été présentés. D se retrouve dans la situation de 2009 !  

CETTE ASSEMBLEE GENERALE, POUR LE D, EST UN LEURRE, UNE NOUVELLE TROMPERIE. LE DANGER DE MORT ET LES WC HONTEUX SUBSISTENT ENCORE POUR UN TEMPS INDETERMINE. ILS CONCERNENT AUSSI DES ENFANTS. OR, CES TRAVAUX URGENTS D’ASSISTANCE A PERSONNES EN DANGER,  REPOUSSES, RELEVAIENT D’UNE AG EN 2013! Les résidents du D restent donc en danger de mort et d’insalubrité sous la responsabilité du syndic et du conseil syndical.

Dans cette situation tragique, que les quelques présents des B et C avec un représentant du D aient imposé par vote aux habitants du D de participer financièrement « Au droit à la beauté », c’est-à-dire à un abri pour les poubelles, poubelles jamais lavées, est une marque dérisoire de mépris. L’origine de cette initiative gagnerait à être explicitée !

La question la plus grave est celle portant sur l’évolution « hermétique » de l’avenir de l’immeuble. Promis à la réhabilitation en 2009, sa démolition future a été annoncée officiellement en 2014 !!! Ce bouleversement, obscur, explique peut-être la lenteur du syndic (informé ?) quant à la réalisation de travaux. La mairie en a décidé ainsi. Elle est seule, à pouvoir acheter les appartements mis en vente par les résidents, laissés libres toutefois, jusqu’à présent, de vendre ou non. Les dégradations évolutives exercent cependant une forte pression sur eux. Dès l’achat du premier lot, la mairie a choisi de les murer au lieu de les restaurer et même si des squatteurs ont démoli ces murs, le procédé annonçait la disparition du D. La politique publique d’achat se justifiait cependant puisqu’il n’y avait aucune autre solution applicable.

Les copropriétaires récemment invités à recontacter la mairie pourraient envisager une vente en échange d’un logement social pour ceux qui y ont droit.

L’entrée du bâtiment D et celle commune aux B et C n’ont pas de porte. Les invasions nocturnes pour trafics sont courantes. En 2009, en particulier, un portail de fermeture avait été demandé au syndic et réclamé de nombreuses fois depuis. Lors des discussions sur ce projet, il avait bien été demandé au syndic, avant la construction, de procéder au relevé complet de tous les résidents des immeubles (copropriétaires, locataires titrés et sans titres, squatteurs de la mairie et autres...) afin de procéder à une distribution de clés assurant la protection du portail. (Courriers des 14/12/2012- 3/07/2014, par exemple). Le portail de 17 000 € a été posé début 2015, détérioré le lendemain de sa pose et inutilisé depuis. La faute est attribuée aux « illégaux » de la copropriété, sauf que le syndic n’a rien fait pendant quatre ans pour clarifier la situation.

De plus, deux portes pour le 17 et le 19 ont été régulièrement demandées (16/03/2012- 23/03/2012- 2/04/2012- 2/04/2013....), la pose d’une porte pour le 19 a été approuvée lors de cette AG du 6/10. Le 17 en a été privé. C’est injuste. Un nouveau copropriétaire, entré au conseil syndical, a soutenu cette position du syndic en affirmant que le D n’avait rien demandé ! Mieux vaut sourire de cette ignorance de l’histoire! Et, par un malheureux hasard, ce copropriétaire ne serait-il pas, lui aussi, un syndic ?

Le nouveau contrat de syndic n’a pu être voté : il n’y avait pas assez de présents. Le décret ALUR du 26/03/2015 préconise la mise en concurrence des syndics. Les frais de timbres et les frais administratifs devront être inclus désormais dans le forfait de base. Chaque somme pour rémunération du syndic en cas de travaux, soumise aux votes des copropriétaires doit être accompagnée d’un justificatif du travail spécifique. L’horrible saleté permanente du D, indigne de notre république fraternelle, est décrite dans un autre rapport.

Les faits énoncés s’appuient sur 107 pages « des documents-preuves » conservés. 

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Dernière information. Le 26/10/2015, l’Agence Régionale de Santé a prévenu par courrier l’ensemble des copropriétaires qu’elle procédait à une inspection du bâtiment D dans le cadre d’une procédure de déclaration d’insalubrité. Par courrier du 17/11/2015, j’ai prévenu les copropriétaires des suites éventuelles de cette intervention de l’ARS. 

J'écris au Responsable national de Monoprix pour lui demander de changer de syndic. 

Annie Keszey, amie du D.

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